1. Структура капитала и стоимость предприятия.

Финансовый капитал предприятия представляет собой общую стоимость средств в денежной, материальной и нематериальной формах, инвестированных в формирование его активов.

Финансовый менеджер должен знать стоимость капитала своей компании по многим причинам:

1) стоимость собственного капитала, по сути, представляет собой отдачу на вложенные инвесторами в деятельность компании ресурсы и может быть использована для определения рыночной оценки собственного капитала и прогнозирования возможного изменения цен на акции фирмы в зависимости от изменения ожидаемых значений прибыли и дивидендов.

2) стоимость заемных средств ассоциируется с уплачиваемыми процентами, поэтому нужно уметь выбирать наилучшую возможность из нескольких вариантов привлечения капитала.

3) максимизация рыночной стоимости фирмы, что является основной задачей, стоящей перед управленческими персоналом, достигается в результате действия ряда факторов, в частности за счет минимизации стоимости всех используемых источников.

4) стоимость капитала является одним из ключевых факторов при анализе инвестиционных проектов.

Структура капитала компании отражает соотношение заемного и собственного капиталов, привлеченных для финансирования долгосрочного развития компании.

Оптимальная структура — это соотношение заемного и собственного капиталов, при котором достигается минимум совокупных затрат на капитал, которым компания финансирует долгосрочное развитие, или средневзвешенных затрат на капитал (WACC). Структура капитала — это важный стратегический параметр компании.

Стратегическая важность решений по структуре капитала связана с тем, что высокие затраты на капитал, возникающие как при недоиспользовании, так и при чрезмерном вливании кредитных ресурсов, создают препятствия для развития компании.

Заемные средства имеют два существенных преимущества. Во-первых, выплачиваемые проценты вычитаются при расчете налога, что снижает фактическую стоимость займа. Во-вторых, те, кто предоставляют заем, получают фиксированный доход, и акционеры не должны делиться с ними прибылью, если предприятие окажется успешным. 

Однако у заемных средств есть и недостатки. Во-первых, чем выше коэффициент задолженности, тем рискованнее предприятие, а следовательно, выше стоимость для фирмы и заемных средств, и собственного капитала. Во-вторых, если компания переживает, тяжелые времена и ее операционной прибыли не хватает для покрытия расходов на выплату процентов, акционеры сами должны будут восполнить дефицит, что отрицательно влияет на стоимость компании.

1. Движение денежных средств на предприятии.

Поток денежных средств – это количество денежных средств, которое получает и выплачивает предприятие в течение отчётного или планового периода. 

Анализ денежных средств и управление денежными потоками является одним из важнейших направлений деятельности финансового менеджера. Оно включает в себя расчет времени обращения денежных средств (финансовый цикл), анализ денежного потока, его прогнозирование, определение оптимального уровня денежных средств, составление бюджетов денежных средств и т.п. 

Существует два метода исчисления денежных потоков. Прямой метод основывается на исчислении притока (выручка от реализации продукции, работ и услуг, полученные авансы и др.) и оттока (оплата счетов поставщиков, возврат полученных краткосрочных ссуд и займов, и др.) денежных средств, т.е. исходным элементом является выручка. Данный метод позволяет судить о ликвидности предприятия, раскрывая движение денежных средств на его счётах. 

Следует отметить, что прямой метод не раскрывает взаимосвязи полученного финансового результата и изменение величин денежных средств на счётах предприятия. Для определения этой взаимосвязи используется косвенный метод, который основывается на идентификации и учете операций, связанных с движением денежных средств и последовательной корректировке чистой прибыли, т.е. исходным элементом является прибыль. 

В ходе производственной деятельности могут быть значительные доходы/расходы, влияющие на прибыль, но не затрагивающие величину денежных средств предприятия. В процессе анализа на эту величину и производят корректировку чистой пробыли. Например выбытие основных средств связано с получением убытка в размере их остаточной стоимости. Величина денежных средств в данном случае не меняется, поэтому недоамортизированная стоимость должна быть добавлена к величине чистой прибыли. Не вызывает оттока денежных средств начисление амортизации. Что же повлияло на сокращение денежных средств к концу года? Ответить на этот вопрос помогает косвенный метод. 

Основным источником информации для проведения анализа движения денежных потоков является баланс (ф.№ 1), приложение к балансу (ф.№ 5), отчет о финансовых результатах и их использовании (ф.№ 2). Особенностью формирования информации в этих отчетах является метод начислений, а не кассовый метод. Это означает, что полученные доходы, или понесенные затраты могут не соответствовать реальному «притоку» или «оттоку» денежных средств на предприятии. 

В отчете может быть показана достаточная величина прибыли и тогда оценка рентабельности будет высокой, хотя в то же время предприятие может испытывать острый недостаток денежных средств для своего функционирования. И наоборот, прибыль может быть незначительной, а финансовое состояние предприятия — вполне удовлетворительным. Показанные в отчетности предприятия данные о формировании и использовании прибыли не дают полного представления о реальном процессе движения денежных средств. 

Поэтому в некоторых странах в настоящее время отдается предпочтение отчету о движении денежных средств как инструменту анализа финансового состояния фирмы. 

Отчет о движении денежных средств — это документ финансовой отчетности, в котором отражаются поступление, расходование и нетто-изменения денежных средств в ходе текущей хозяйственной деятельности, а также инвестиционной и финансовой деятельности за определенный период. 

Отчет о движении денежных средств — это отчет об изменениях финансового состояния, составленный на основе метода потока денежных средств. 

Для расчета прироста или уменьшения денежных средств в результате производственно-хозяйственной деятельности необходимо осуществить следующие операции: 

1) Рассчитать оборотные активы и краткосрочные обязательства, исходя из метода денежных потоков. 

2) Корректировка чистой прибыли на расходы, не требующие выплаты денежных средств. 

3) Исключить влияние прибылей и убытков, полученных от неординарной деятельности. 

Инвестиционная деятельность включает в основном операции, относящиеся к изменениям в необоротных активах. Это — «Реализация и покупка недвижимости», «Продажа и покупка ценных бумаг других компаний», «Предоставление долгосрочных займов», «Поступление средств от погашения займов». 

Финансовая сфера включает такие операции как изменения в долгосрочных обязательствах фирмы и собственном капитале, продажа и покупка собственных акций выпуск облигаций компании, выплата дивидендов, погашение компанией своих долгосрочных обязательств.

1. Учет рисков бизнеса в оценке его стоимости.

Характерной чертой бизнеса в условиях рыночной экономики яв­ляется наличие риска на всех стадиях жизненного цикла предприя­тия. 

Бизнес-риск —опасность возникновения непредвиденных потерь, неполучения или недополучения ожидаемой прибыли, дохо­да или имущества, денежных средств в связи со случайным измене­нием условий экономической деятельности предприятия, неблагоп­риятными обстоятельствами. Такой риск измеряется частотой и ве­роятностью возникновения потерь.

При проведении оценочных работ анализу рисков уделяется особое внимание. На этапе сбора и обработки информации оценщик выявляет те виды рисков, которые оказывают наиболее заметные влияния на величину стоимости биз­неса и выбирает способ их учета в расчетах. Для этого прежде всего проводится систематизация рисков.

В целях оценки бизнеса риски подразделяются на внешние и внутренние.

Внешние: природно-естественные риски; общеэкономи­ческие риски; политические; разрывом контракта и дого­вора; финансовые риски.

Внутренние: производственные; техниче­ские и технологические; коммерческие; инвестиционные.

Оценщику важно дать количественную оценку выявленным ри­скам. В абсолютном выражении риск может определяться величиной возможных потерь в материально-вещественном или стоимостном измерении. В относительном выражении риск определяется как ве­личина возможных потерь, отнесенная к некоторой базе, в виде ко­торой наиболее удобно принимать либо имущественное состояние предпринимателя, либо общие затраты ресурсов, либо ожидаемый доход (при­быль) от предпринимательства.

При измерении рисков следует учитывать случайный характер возможных потерь. 

При оценке бизнеса необходимо выяснить виды и причины слу­чайных потерь, которые могут возникнуть с большей вероятностью, и выделить потери, которые способны привести к критическому и катастрофическому риску. С этой целью оценщик анализирует предшествующий опыт данного и аналогичного бизнеса, изучает статистику потерь. На основе такого изучения строится таблица или график частоты воз­никновения данного уровня потерь. Если общее число случаев пред­ставленных в таблице достаточно велико, то по частоте появления события можно судить об ожидаемой вероятности его повторения в будущем. 

Затем оценщик выбирает спо­соб их учета при расчете стоимости бизнеса.

Самый распространенный способ учета рисков при оценке биз­неса заключается в использовании коэффициента капитализации или ставки дисконтирования. Определенный уровень риска закла­дывается при составлении прогнозов доходов, расходов, денежных потоков, при этом многовероятность прогнозов позволяет учесть не­сколько вариантов от самых оптимальных до наиболее пессимисти­ческих. 

Анализ и количественное определение рисков носит, в ка­ком-то смысле, субъективный характер: оценщики, уверенные в бу­дущем росте компании, определяют ее текущую стоимость выше по сравнению с аналитиком, составляющим пессимистический про­гноз. Различия в оценках рисков ведут к множеству заключений о стоимости предприятия. Текущая стоимость компании, деятельность которой связана с высоким риском, ниже.

Для расчета ставки дисконтирования можно воспользоваться ли­бо моделью САРМ, либо WACC, либо кумулятивной моделью, либо другими моделями. Общая логика расчета такова: доходность по на­именее рискованным доступным инвестициям увеличивается про­порционально предпринимательским рискам.

Макроэкономические риски учитываются в соответствии с мето­диками, разработанными всемирно известными рейтинговыми ком­паниями, либо с помощью индексов экономико-математических и статистических инструментов. Так, например, инфляционный риск учитывается путем использования индекса цен при расчете рыноч­ной стоимости имущества предприятия. Индекс цен является изме­рителем соотношения цен за разные периоды.

 

 В ходе оценки бизнеса используются номинальные и реальные величины. Номинальная величина рассчитывается в ценах текущего года без корректировки на уровень инфляции. Реальная величина рассчитывается в ценах базового года и «отличается» от инфляцион­ного повышением цен. Для того чтобы пересчитать номинальную ве­личину в реальную, надо разделить номинальную величину на ин­декс цен.

 

 Ставка дисконтирования также может определяться и как номи­нальная, и как реальная величина. В этом случае, когда темп инфля­ционного роста цен в стране превышает 15%, рекомендуется исполь­зовать формулу Фишера:

 

 где R_r — реальная ставка дохода (дисконтирования),

R_n — номинальная ставка дохода (дисконтирования),

i — индекс инфляции.

Одним из наиболее сложных для учета в процессе оценки являет­ся страновой риск. Сложность определения величины данного риска объясняется его комплексным характером. Так, например, по методике EUROMONEY расчет величины странового риска осуществляется по 9 позициям:

•     экономические данные (25%);

•     политический риск (25%);

•     долговые показатели (10%);

•     невыплачиваемые или реструктурированные во времени долги(10%);

•     кредитный рейтинг (10%);

•     доступ к рынкам капитала (5%);

•     дисконт по форфейтингу;

•     доступ к краткосрочным финансам (5%);

•     доступ к банковским финансам (5%).

1. Стоимость компании и задачи менеджера.

Оценка стоимости компании — это объективный показатель результатов ее деятельности. Оценка стоимости компании включает в себя углубленный финансовый, организационный и технологический анализ текущей деятельности и перспектив оцениваемого предприятия.

Оценка стоимости компании производится путем расчета стоимости с использованием нескольких методов, в результате чего достигается максимально достоверный результат. Крайне важна оценка стоимости компании для оценки эффективности принятия управленческих решений, критерием выбора которых является увеличение стоимости компании. Оценка стоимости компании может иметь своим предметом как оценку рыночной стоимости закрытой или недостаточно открытой для фондового рынка компании, так и оценку имущественного комплекса компании в целом, либо имущественных комплексов по выпуску и продажам отдельных видов ее продукции (бизнес-линиям). Оценка компании особое внимание уделяет анализу финансовых показателей, определяющих решения о слиянии или приобретении компаний.

В России информация о стоимости проданных компаний, особенно малых и средних предприятий, находящихся в собственности у частных инвесторов, как правило, является закрытой. Из сети Интернет и других средств массовой информации можно получить данные о результате, который дала оценка стоимости компании, о продаже которой заявили собственники. Как показывает практика, владельцы бизнеса склонны переоценивать свои компании и цена предложений нередко завышается в два-три раза. Однако бывают ситуации, когда бизнес оказывается недооцененным. Причинами серьезных расхождений в оценках могут быть отсутствие информации о состоянии рынка, необходимость в кратчайшие сроки продать бизнес и т. д. Оценка стоимости компании должна включать в себя оценку стоимости долга компании, оценку стоимости собственного капитала и оценку стоимости основной деятельности.

Оценка компании производится в следующих целях:

1. • определения стоимости ценных бумаг фирмы (акций или долей участия) в случае подготовки проведения сделок купли-продажи. Для принятия обоснованного инвестиционного решения необходимо оценить собственность предприятия и долю этой собственности, приходящуюся на приобретаемый пакет акций, а также возможные будущие доходы от бизнеса;
   • выкупа акций (долей, паев) в закрытых компаниях (ЗАО, ООО, товариществах) при выходе из их состава одного из акционеров (учредителей, пайщиков);
   • выкупа обществом акций по требованию акционеров;
   • конвертации и консолидации акций предприятия;
   • эмиссии новых акций открытыми акционерными обществами (для обоснования стоимости размещения акций и предоставлении Отчета об оценке и проспекта эмиссии в ФКЦБ);
   • обеспечения процесса кредитования в банке или инвестиционном фонде;
   • разрешения споров;
   • вступления в общество не денежным (имущественным) взносом в виде акций, других ценных бумаг или имущественного комплекса;
   • оценки прав требования исполнения долговых обязательств (дебиторской задолженности) при ее переуступке третьим лицам;
   • оценки при реорганизации предприятия (слиянии, поглощении, выделении);
   • обоснования целесообразности осуществления инвестиционных проектов;
   • подготовки к продаже обанкротившихся предприятий, выставляемых на конкурс;
   • подготовки к продаже приватизируемых предприятий (включая продажу пакетов их акций, еще остающихся в собственности государства);
   • обоснования вариантов санации предприятий-банкротов;
   • экономического анализ и стоимостной рыночной оценки причин и процессов несостоятельности при формировании и проведении антикризисной политики по предотвращению банкротства участников предпринимательской деятельности.

Предметом оценки бизнеса может быть как оценка рыночной стоимости закрытой или недостаточно открытой для фондового рынка компании, так и оценка имущественного комплекса компании в целом, либо имущественных комплексов по выпуску и продажам отдельных видов ее продукции (бизнес-линиям).

Для оценки стоимости компании лучше всего пригласить профессионального оценщика. Как правило, профессиональные оценщики оценивают стоимость компании по ее активам, в первую очередь по рыночной стоимости материальных активов.

Балансовая стоимость обычно не соответствует рыночной стоимости; балансовым показателям обычно придается невысокое значение. Наиболее оптимально взять рыночную оценку, но при этом производится применять такой показатель, как стоимость замещения активов. Последний не всегда отражает реальную стоимость предприятия, т.к. рыночная стоимость меняется в зависимости от конъюнктуры рынка. Часто снижение цены становится следствием низкой ликвидности и не отражает реальной стоимости будущих денежных потоков.

Стоимость российских компаний, как правило, оценивается по стоимости их активов, так как многие предпочитают скрывать прибыль от налогообложения. Кроме того, материальные активы могут быть заложены для получения кредита в банке, поэтому их оценка представляет наибольший интерес. Обычно оценка стоимости любой компании проводится несколькими способами, после чего каждому из них присваивается удельный вес в зависимости от значимости. Полученное значение умножают на вес, складывая все показатели, с тем, чтобы получить усредненное значение.

1. Цели и задачи проведения оценки стоимости бизнеса.

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) — это расчет и обосно­вание стоимости предприятия на определенную дату. Оценка стои­мости бизнеса, как и любого другого объекта собственности, пред­ставляет собой целенаправленный упорядоченный процесс опреде­ления величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в услови­ях конкретного рынка.

Оценка предприятия не является самоцелью, она подчинена решению определенной, конкретной задачи. Необходимость оценки бизнеса возникает практически при всех трансформациях: при покупке и продажи предприятия, его акционировании, слиянии и поглощении, а также во многих других ситуациях.

Оценку бизнеса проводят в целях:

• повышения эффективности текущего управления предприяти­ем, фирмой;
• купли-продажи акций, облигаций предприятий на фондовом рынке;
• принятия обоснованного инвестиционного решения;
• купли-продажи предприятия его владельцем целиком или по частям.
• установления доли совладельцев в случае подписания или рас­торжения договора или в случае смерти одного из партнеров;
• реструктуризации предприятия. Ликвидация предприятия, слияние, поглощение либо выделение самостоятельных пред­приятий из состава холдинга предполагают проведение его ры­ночной оценки, так как необходимо определить цену покупки или выкупа акций, цену конверсии или величину премии, вы­плачиваемой акционерам поглощаемой фирмы.
• разработки плана развития предприятия. В процессе стратеги­ческого планирования важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценность имиджа;
• определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании. В данном случае оценка требуется в силу того, что величина стоимости активов по бухгалтерской отчетности может резко отличаться от их рыночной стоимости;
• страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов в преддверии потерь;
• налогообложения. При определении налогооблагаемой базы необходимо провести объективную оценку дохода предприя­тия, его имущества;
• принятия обоснованных управленческих решений. Инфляция искажает финансовую отчетность предприятия, поэтому пери­одическая переоценка имущества независимыми оценщиками позволяет повысить реалистичность финансовой отчетности, являющейся базой для принятия финансовых решений;
• осуществления инвестиционного проекта развития бизнеса. В этом случае для его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия в целом, его собственного капитала, активов, бизнеса.

Задачи ставящееся при оценке инвестиционной стоимости исходят из функций выполняемых инвестиционной стоимостью:

• Функция управления предприятием — принятие инвестиционных решений, изменений политики компании; в привлечении заемного капитала и других аспектов управления. Инвестиционная стоимость выступает основой стратегических управленческих решений. 
• Функция оценки эффективности альтернативных инвестиционных проектов — анализ программ модернизации производственных мощностей на предприятии. 
• Функция оценки эффективности действующего бизнеса — анализ состояния действующего бизнеса. Выводы о бесперспективности бизнеса, сделанные на основе общедоступной рыночной информации, могут быть скорректированы в лучшую сторону, если в будущем ожидается повышение отдачи от деятельности предприятия, и наоборот фондовые финансовые показатели показывают перспективность развития бизнеса, а анализ инвестиционной стоимости говорить о неэффективности вложений.

1. Понятие бизнеса и его основная цель.

Предпринимательство, бизнес — самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Предпринимательство, бизнес — важнейший атрибут рыночной экономики

Сущность бизнеса состоит в соединении материальных, финансовых, трудовых и информационных ресурсов в целях производства товаров, предназначенных для продажи другим экономическим агентам – предприятиям, организациям, гражданам.

Формы предпринимательства

-Частное 

-Коллективное 

• Полное товарищество 
• Товарищество на вере 
• Общество с ограниченной ответственностью 
• Общество с дополнительной ответственностью 
• Закрытое акционерное общество 
• Открытое акционерное общество 

-Государственное 

Наиболее распространено утверждение, что компания должна работать таким образом, чтобы обеспечить максимальный доход ее владельцам (собственникам). Обычно это связывают с ростом прибыли, высокой доходностью и платежеспособностью. Традиционная неоклассическая экономическая теория предполагает, что любая компания должна максимизировать прибыль (с позиции долгосрочного ее получения). Однако максимизацию прибыли в чистом виде неразумно провозглашать в качестве корпоративной цели. Во-первых, возникает вопрос: «Прибыль какого года?». Во-вторых, компания может увеличивать будущие прибыли, сокращая выплату дивидендов, но это идет вразрез с интересами акционеров. В-третьих, разные бухгалтеры пользуются разными методами калькуляции прибылей.

В последние годы на Западе получила распространение теория максимизации «цены фирмы». Разработчики данной теории исходили из предпосылки, что ни один из существующих критериев — объем продаж, прибыль, рентабельность и др. — нельзя рассматривать в качестве измерителя эффективности принимаемых решений финансового характера.

1. Законы, нормативные акты и стандарты, используемые при оценке бизнеса.

Рыночная оценка имущества осуществляется в соответствии с Федеральными законами РФ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ и «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 24 июля 2006 года №220-ФЗ. Данный  закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки. В законе №157-ФЗ дано определение оценочной деятельности, под ней понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Дано понятие субъектов и объектов оценочной деятельности. В главе 2 указано то, что основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки, перечислены обязательные требования к нему, общие требования к отчету об оценке, так же указаны права и обязанности оценщика. Глава 3 посвящена регулированию оценочной деятельности.

Основная задача действующей редакции Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — ослабить государственное регулирование оценочной деятельности и усилить влияние саморегулирования в профессиональном движении оценщиков. Важным шагом в данном направлении является отмена лицензирования отдельных видов деятельности, оценочной в том числе. В соответствии с Федеральным законом от 31.12.2005 г. N 200-ФЗ «О внесении изменений в статью 18 Федерального закона «О лицензировании отдельных видов деятельности» с 1 июля 2006 года прекращено лицензирование оценочной деятельности. Этот факт изменил всю систему принципов и механизмов регулирования деятельности оценщиков и сместил вектор с государственного регулирования предпринимательской деятельности на регулирование профессиональной деятельности в сфере независимой оценки. В этой ситуации важная роль отводится профессиональным объединениям оценщиков, которые должны заслужить определенное доверие и положение на этом рынке, во многом — качеством оказания услуг по оценке имущества. В соответствии со ст.15 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик обязан быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков. Саморегулируемые организации способствуют развитию профессии посредством организации дополнительного обучения и повышения квалификации своих членов, установления этических норм и профессиональных правил, контролируют работу своих членов на предмет соблюдения требований законодательства, федеральных стандартов оценки, а также стандартов и правил оценочной деятельности и профессиональной этики.

Кроме того, следует сказать о следующих законах. Закон «О реструктуризации кредитных организаций» устанавливает процедуру привлечения независимого оценщика для оценки стоимости активов кредитной организации, выставляемых на продажу специализированным агентством по  реструктуризации.

Закон «О несостоятельности (банкротстве)» устанавливает право конкурсного управляющего привлекать оценщиков и иных специалистов к оценке имущества должника. Оплата их услуг осуществляется за счет имущества должника.

Закон «Об ООО» определяет порядок привлечения независимого оценщика для оценки вклада в уставный капитал общества в случае, если его номинальная стоимость, оплачиваемая неденежным вкладом, составляет более двухсот МРОТ. Аналогичная норма содержится в Законе «Об АО»

Также при оценке бизнеса используются следующие законы: Закон «О государственных пенсионных фондах», Закон об «Ипотеке (залоге имущества)», Международные стандарты оценки МСО1-4,  Европейские стандарты оценки, Стандарт об оценке бизнеса BVSI-IX, Распоряжение Минимущества России «Об оценке недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности», Приказ Минстроя РФ «Об утверждении порядка оценки строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на правах собственности» и т.д.

Кроме законодательства, регулирующего оценочную деятельность, особое внимание у оценщиков вызывает законодательство, определяющее право собственности, иные вещные права и отдельные виды обязательств и регулирующие имущественные отношения относительно объектов оценки. Основой такого законодательства служит ГК РФ, другие законодательные и нормативные акты, в том числе по приватизации, банкротству, аренде, залогу, ипотеке, доверительному управлению.

В настоящее время Минэкономразвития России разработаны три базовых федеральных стандарта оценки: «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО N 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2) и «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3).

В дальнейшем функцию по разработке федеральных стандартов оценки в соответствии со ст. 24.10 Федерального закона «Об оценочной деятельности» будет осуществлять Национальный совет по оценочной деятельности.

Национальным советом является некоммерческая организация, созданная саморегулируемыми организациями оценщиков, зарегистрированная уполномоченным федеральным органом, членами которой являются более чем пятьдесят процентов саморегулируемых организаций оценщиков, объединяющих более чем пятьдесят процентов всех оценщиков.

1. Ограничивающие условия процедуры оценки стоимости бизнеса.

Пример списка допущений и ограничивающих условий в оценке бизнеса. Отчет об оценке должен включать перечень допущений и ограничивающих условий, в соответствии с которыми была выполнена оценка. 

Перечень допущений и ограничивающих условий

1. Данное заключение о стоимости действительно только для установленной цели по состоянию дату оценки.

2. Финансовые отчеты и другая необходимая информация, предоставленная Заказчиком  или его представителями в ходе настоящего исследования, были приняты без какой-либо проверки, как в полной мере и корректно отражающие условия и результаты деятельности предприятия в течение соответствующих периодов. 

3. Общедоступная, отраслевая и статистическая информация была получена из источников, которые мы считаем достоверными, однако, мы не делаем никакого заключения относительно точности или полноты такой информации и приняли данную информацию как есть.

4. Мы не гарантируем точного достижения результатов, прогнозируемых Заказчиком, так как события и обстоятельства часто реализуются не так, как ожидается вначале. Различие между планируемыми и фактическими результатами может быть существенным. Достижение прогнозируемых результатов зависит от действий, планов  и предположений менеджмента.

5. Заключение о стоимости основывается на допущении, что текущий уровень компетентности и эффективности управления будет сохраняться и в дальнейшем и что характер деятельности предприятия существенно не изменится в случае продажи, реорганизации, изменения или уменьшения доли участия владельцев.

6. Данный отчет и итоговая стоимость, указанная в нем, могут быть использованы Заказчиком только для определенных целей, указанных в отчете. Кроме того, отчет и заключение о стоимости не предназначены и не должны рассматриваться как инструменты принятия инвестиционных решений в любом виде. Заключение о стоимости представляет собой достоверное мнение Оценочной Компании , основанное на информации, предоставленной Заказчиком и полученной из других источников.

7. Ни отчет целиком, ни одна из его частей (особенно заключение о стоимости, сведения об оценщике/оценщиках или оценочной  компании, с которой данные специалисты связаны, а также любая ссылка на их профессиональную деятельность) не могут распространяться среди населения посредством рекламы, PR, СМИ, почты, прямой пересылки и любых других средств коммуникации без предварительного письменного согласия и одобрения Оценочной компании.

8. Будущее сопровождение проведенной оценки, в том числе дача показаний и явка в суд, не будет требоваться от Оценочной компании, если предварительные договоренности по данному вопросу не были достигнуты заранее в письменной форме.

9. Оценочная компания не является экологическим консультантом или инспектором и не несет ответственности за любые фактические или потенциальные обязательства, связанные с этим. Любому лицу, уполномоченному выяснить, существуют ли подобные обязательства, а также их масштаб и возможное влияние на стоимость имущества, следует обратиться к профессиональной оценке воздействия на окружающую среду. Оценочная компания не проводит экологические экспертизы и, следовательно, не осуществляла их и по оцениваемой собственности.

Кроме того, антикризисное (арбитражное) управление, в силу своей специфики, ограничивает оценщиков в выборе некоторых видов стоимости. 

Балансовая и остаточная стоимости в силу особенностей расчета (в основе их определения лежат только данные баланса) не показывают реальной стоимости предприятия (или отдельных активов) на рынке и не могут использоваться в качестве критерия эффективности антикризисного управления.

1. Основные требования к отчету об оценке; задачи, структура и содержание отчета.

При написании отчета об оценке бизнеса перед оценщиком стоят следующие основные задачи: во-первых, нужно изложить логику анализа; во-вторых, зафиксировать все важные моменты оценки; в-третьих, подготовить отчет так, чтобы его потребитель мог при желании повторить анализ и пришел бы к заключению, которое сделал оценщик. Решение данных задач возможно при выполнении ряда требований.

Прежде всего для восприятия отчета пользователями информации он должен быть логичен. Восприятие материала отчета облегчается, если последний хорошо структурирован, достаточно подробен и содержит необходимую информацию, подтверждаемую документами. Вместе с тем нельзя отягощать отчет несущественными данными. Во многом восприятие отчета определяется стилем, которым он написан, а это зависит от того, кто будет потребителем отчета. Потребителями услуг оценщика являются люди, не знакомые с терминологией оценки, поэтому профессиональные термины должны объясняться.

Структура отчета независимо от целей оценки единообразна: она основана

на принципе «от общего к частному». Основные разделы отчета следующие:

1. Введение.

2. Общеэкономический раздел.

3. Краткая характеристика отрасли.

4. Краткая характеристика предприятия (фирмы).

5. Анализ финансового состояния.

6. Методы оценки.

7. Выводы и приложения.

8. Общее заключение по оценке.

Содержание отчета должно иметь: описание оцениваемого объекта, его название и точный адрес; перечень юридических прав и ограничений, связанных с данной собственностью; описание физического состояния объекта и его стоимостных  характеристик. Кроме того, в отчете нужно четко сформулировать цель оценки, обосновать использование того или иного вида стоимости, зафиксировать дату произведения оценки. Если к выводам отчета применяются какие-либо ограничивающие условия, то их необходимо указать. Примерами ограничений может быть написание предварительного или частичного отчета. Важный момент отчета — обоснование выбора тех или иных методов оценки. Оценку должен проводить независимый оценщик, поэтому в отчете требуется подтверждение отсутствия личной заинтересованности оценщика в оцениваемом объекте и в величине его рыночной стоимости. Немаловажными для отчета являются наличие в нем подписей всех лиц, проводивших оценку, текст, свидетельствующий об их согласии с ее результатами. Отчет об оценке бизнеса, его содержание, объем и стиль изложения во многом зависят от цели оценки, характера оцениваемого объекта и от потребностей заказчиков отчета. 

Отчет начинается с краткого вступительного раздела — введения, в котором: излагается суть задания (оценки) и перечисляются используемые источники информации; дается краткое описание предприятия и его капитала; уточняется вид стоимости, который следует определить в процессе оценки; приводятся методы оценки, примененные в данном отчете, и вывод. При изложении задания отмечаются: оценочная компания и группа, кем она была нанята, дата, на которую действительна оценка, и цель оценки. После описания задания целесообразно разместить обобщенный список источников информации. Он может включать: финансовые отчеты предприятия, его контракты и договоры, источники данных по предприятиям- аналогам и т.д. Обязательно должны быть сведения о том, проводилась ли аудиторская проверка, какие объекты предприятия посещались оценщиком. 

В общеэкономическом разделе должны приводиться лишь те данные по ситуации в стране или регионе, которые непосредственно влияют на развитие предприятия. Эти же данные могут быть в разделе, посвященном методам оценки при прогнозировании доходов и расходов предприятия. В таком случае данный раздел не выделяется.

Раздел, посвященный характеристике отрасли, должен познакомить потребителя отчета с особенностями отрасли, ее положением в настоящее время и в будущем. Особое внимание уделяется характеристике рынков сбыта и факторам, влияющим на спрос. В разделе также приводится информация о конкуренции в отрасли и положении оцениваемого предприятия по сравнению с положением ведущих конкурентов.

Главная цель раздела, посвященного характеристике предприятия, — выявление его особенностей и их влияния на рыночную стоимость. Основные вопросы, рассматриваемые в разделе: предыстория предприятия, перечень выпускаемых товаров и услуг, условия сбыта, наличие поставщиков, персонала, менеджмент, прошлые сделки с акциями предприятия. Если компания имеет дочерние фирмы, то дается информация об их организационной форме, процентной доле материнской компании в ее капитале и т. д. Заканчивается данный раздел обобщением факторов, которые, на взгляд оценщика, оказывают положительное и отрицательное влияние на стоимость предприятия.

Раздел, посвященный анализу финансового состояния предприятия, содержит информацию для всех трех подходов к оценке: доходного, затратного и сравнительного. В разделе анализируются бухгалтерские балансы и отчеты о финансовых результатах деятельности предприятия за ряд предшествующих лет, рассчитываются важнейшие финансовые показатели.  В отчете дается анализ этих показателей, сам же расчет может приводиться в приложении к нему. Очень важно в отчете прокомментировать, как влияет уровень тех или иных финансовых показателей оцениваемого предприятия на величину его рыночной стоимости. Данные выводы можно поместить в заключение по данному разделу.

Раздел методов оценки, применяемых для оценки данного предприятия,

начинается с обоснования выбора тех или иных методов. После этого

излагается последовательность оценки данного предприятия выбранными

методами. При этом даются по возможности источники используемой информации. Это, например, относится к информации, с помощью которой была рассчитана ставка капитализации или ставка дисконта. Обосновываются выбор той или иной величины мультипликатора, внесение поправок на контрольный или неконтрольный характер пакетов акций, поправок на ликвидность. Завершается данный раздел заключением о величине стоимости оцениваемого предприятия. Как правило, здесь показатели стоимости, полученные разными подходами, сводятся в табличную форму, им придаются определенные веса, и на этой основе выносится заключение о величине стоимости.

Отчет о методах оценки, кроме основной части, имеет приложения. В них, в частности, приводятся заявление об отсутствии личной заинтересованности оценщика, допущения и оговорки. В приложение обычно выносится табличная информация, которая обосновывает использование в отчете тех или иных величин.

1. Источники информации: перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Информация, используемая в процессе оценки, должна отвечать требованиям: достоверности; точности; комплексности.

Оценка бизнеса основана на анализе стоимости предприятия как товара инвестиционного, т.е. с учетом прошлых затрат, текущего состояния и будущего потенциала. Для реализации такого комплексного подхода необходимо провести сбор и анализ большого количества информации, которую можно классифицировать следующим образом.

• Внешняя информация, характеризующая условия функционирования предприятия в регионе, отрасли и экономике в целом.

• Внутренняя информация, дающая представление о деятельности оцениваемого предприятия.

Источники внешней информации (для оценки факторов макроэкономического риска: уовень инфляции, темпы экономического развития станы, изменение ставок процента, уровень политичнсой стабильности и т.д.):

-программы Правительства и прогнозы;

-Интернет (сайты «Эксперт», «Финмаркет», «Recerp.ru» и т.д. );

-периодическая экономическая печать;

-аналитические обзоры информационных агентств («Standard & Poors», Moody’S и т.д.);

-российские аналитические рейтинговые и информационные агентства;

-законодательства РФ.

Источники внешней информации отраслевая информация: рынки сбыта, спрос, условия конкуренции):

-данные Государственного комитета по статистике;

— законодательство РФ (правовые базы данных «Гарант», «Консультант-плюс»);

-информационные отраслевые бюллетени, например Российский нефтяной

бюллетень, Российские нефтяные компании (МИГ) и т.д.;

— бизнес-план;

-данные отдела маркетинга на оцениваемом предприятии;

-таможенное управление;

-базы  данных информационно-аналитических агентств

-русскоязычные сайты (сайт РА «Эксперт», ММВБ, ФКЦБ, РТС и т.д.)

-англоязычные сайты (Bloomberg)

Источники внутренней информации (история компании, маркетинговая политика, производственные мощности, персонал, внутренняя финансовая информация):

-бизнес-план

-интервью с руководителем

-данные отдела маркетинга

-финансовая  отчетность (бух. баланс, отчет о прибылях и убытках, движении денежных средств и т.д.)

1. Специфика бизнеса как объекта оценки.

При оценке бизнеса надо учитывать то, что предприятие, будучи юридическим лицом, одновременно является и хозяйствующим субъектом, поэтому при расчете его стоимости нужно учитывать наличие определенных юридических прав. Это представляет собой одну из основных особенностей бизнеса как объекта оценки. Другая особенность заключается в том, что, оценивая бизнес, оценщик должен определить стоимость имущественного комплекса и эффективность создания и прироста стоимости в рамках оцениваемого объекта (финансы предприятия, систему управления и т.д.)

Кроме того, оценивая бизнес, оценщик определяет стоимость собственного капитала и как фактора производства, и как квинтэссенцию бизнеса с учетом организационно-правовой формы, отраслевых особенностей и нематериальные активы, включая гудвилл (деловая репутация).

Кроме того, при оценке оценщик оценивает предприятие в целом, определяя стоимость его собственного капитала, так и отдельных частей имущественного комплекса (активов и обязательств).Кроме того, объектом оценки могу быть объединения, холдинги, финансово-промышленные группы. В этом случае для правильной оценке необходимо проследить формирование денежных потоков и направление их движения, а так же права и роль каждого подразделения.

Владелец бизнеса имеет право продать его, заложить, застраховать, завещать.

Таким образом, бизнес становится объектом сделки, товаром со всеми присущими ему свойствами.

Как всякий товар, бизнес обладает полезностью для покупателя. Прежде всего он должен соответствовать потребности в получении доходов. Как и у любого другого товара, полезность бизнеса осуществляется в пользовании. Следовательно, если бизнес не приносит дохода собственнику, он теряет для него свою полезность и подлежит продаже. И если кто-то другой видит новые способы его использования, иные возможности получения дохода, то бизнес становится товаром. Все это справедливо и для предприятия, и для фирмы. В то же время получение дохода, воспроизводство или формирование альтернативного бизнеса, нового предприятия сопровождается определенными затратами.

Полезность и затраты в совокупности составляют ту величину, которая

является основой рыночной цены, рассчитываемой оценщиком и которую можно определить как рыночную стоимость. Таким образом, бизнес, как определенный вид деятельности, предприятие и фирма, как его организационная форма в рыночной экономике, удовлетворяют потребности собственника в доходах, для получения которых затрачиваются определенные ресурсы. 

Бизнес, предприятие и фирма обладают всеми признаками товара и могут быть объектом купли-продажи. Но это товары особого рода. И особенности эти предопределяют принципы, модели, подходы и методы оценки.

Во-первых, это товар инвестиционный, т. е. товар, вложения в который осуществляются с целью отдачи в будущем. Затраты и доходы разъединены во времени. Причем размер ожидаемой прибыли не известен, имеет вероятностный характер, поэтому инвестору приходится учитывать риск возможной неудачи. Если будущие доходы с учетом времени их получения оказываются меньше издержек на приобретение инвестиционного товара, он теряет свою инвестиционную привлекательность. Таким образом, текущая стоимость будущих доходов, которые может получить собственник, представляет собой верхний предел рыночной цены со стороны покупателя.

Во-вторых, бизнес является системой, но продаваться может как вся система в целом, так и отдельно ее подсистемы и даже элементы. В этом случае разрушается его связь с собственным конкретным капиталом, конкретной организационно-экономической формой, элементы бизнеса становятся основой формирования иной, качественно новой системы. Фактически товаром становится не сам бизнес, а отдельные его составляющие.

В-третьих, потребность в этом товаре зависит от процессов, которые происходят как внутри самого товара, так и во внешней среде. Причем, с одной стороны, нестабильность в обществе приводит бизнес к неустойчивости, с другой стороны, его неустойчивость ведет к дальнейшему нарастанию нестабильности и в самом обществе. Из этого вытекает еще одна особенность бизнеса как товара — потребность в регулировании купли-продажи.

В-четвертых, учитывая особое значение устойчивости бизнеса для стабильности в обществе, необходимо участие государства не только в регулировании механизма купли-продажи бизнеса, но и в формировании рыночных цен на бизнес, в его оценке.

1. Управление корпоративным портфелем.

Для максимизации стоимости компания должна прежде всего выяснить, насколько нынешняя совокупность ее бизнес-направлений способствует достижению этой цели. Формирование корпоративного портфеля не сводится к финансовым операциям, поскольку акционеры способны самостоятельно покупать и продавать акции разных фирм, выбирая предпочтительное для них соотношение доходности и риска. Формирование портфеля — это комплекс действий, включающий в себя реализацию стратегических преимуществ корпорации, неотступный поиск возможностей повышения эффективности и управление непрерывным ростом компании. Далее рассматриваются три аспекта управления корпоративным портфелем. 

В настоящее время выделение корпоративных подразделений в самостоятельные фирмы и реализация активов путем их продажи получают все большее распространение. Каждой из компаний необходимо разработать обоснование, в соответствии с которым те или иные направления бизнеса будут по-прежнему оставаться в ее собственности. Среди исследователей не утихают споры о том, удается ли большинству многопрофильных организаций создавать дополнительную стоимость сверх суммы стоимостей их составных частей, однако примеры постоянного извлечения корпоративным центром выгод из диверсификации действительно существуют. Мы выявили семь типов корпораций, различающихся по способу создания добавленной стоимости. 

-Создание новых отраслей. Компания постоянно ищет свободные рыночные ниши и формирует в них (в собственных интересах) новые отрасли. 

-Заключение рыночных сделок. Компания все время впереди других участников рынка благодаря великолепным навыкам выявления потенциальных сделок и их последующего осуществления. Это достигается за счет превосходной интуиции относительно подлинной стоимости компаний либо глубокого понимания особенностей конкретной отрасли. 

-Распределение ограниченных ресурсов. Компания эффективно распределяет капитал, денежные средства, рабочее время и талантливые кадры по многочисленным бизнес-подразделениям. 

-Распространение ценных навыков. Компания непрерывно распространяет конкретные ценные навыки на всех своих предприятиях. Передача знаний и умений на горизонтальном уровне становится специфическим искусством, непохожим на все прочие функциональные навыки. 

-Обеспечение эффективности. Компания умело прививает представление об этической ценности эффективной работы, используя соответствующие системы поощрения и контроля внутри подразделений. 

-Культивирование талантов. Компания ставит на организационную основу модель привлечения, сохранения и развития талантливых кадров, выделяющихся из общей массы работников отрасли. 

-Одновременное инновационное развитие разных направлений бизнеса. Компания демонстрирует устойчивое превосходство в инновационной деятельности одновременно по нескольким направлениям бизнеса. 

Успешно действующие многопрофильные компании создают стоимость по всем направлениям бизнеса, добиваясь преимущества в реализации одного–двух из указанных выше способов. Анализируя корпоративный портфель, фирма должна определить, насколько хорошо ей удается образ действий каждого типа. Если преимущества ни в одном из них нет, нужно выбрать наиболее подходящий для ее предприятий тип корпорации и развивать соответствующие навыки. 

Исследуя возможности совершенствования процесса создания стоимости в EG Corporation, Ралф Демски (Ralph Demsky) использовал концепцию шестиугольника. Она позволяет количественно оценить воздействие следующих стоимостных рычагов: информационный обмен с инвесторами; совершенствование внутренних процедур; реализация активов; использование потенциала роста (как естественного, так и реализуемого через слияния/поглощения); разработка финансовых схем. Эта концепция помогает руководству компаний определять, какую дополнительную стоимость способна принести реорганизация и где кроются самые серьезные перспективы. 

Анализ деятельности компаний, устойчиво демонстрирующих темпы роста выше средних, свидетельствует, что в управлении своими бизнес-портфелями они ориентируются на три временных горизонта. В их корпоративных портфелях всегда имеется полный спектр предприятий, находящихся на разных стадиях развития (на рис. 1 они показаны в виде «горизонтов роста»): 

 

Рис.1 Горизонты роста 

-горизонт 1 охватывает все нынешние ключевые направления бизнеса, на которые, как правило, приходится львиная доля текущей прибыли и денежного потока; 

-горизонт 2 включает в себя новые возможности, т. е. «восходящие звезды» бизнеса. Это те подразделения, которые уже обрели своих потребителей и обеспечивают денежные поступления (даже если они пока и не создают положительного денежного потока); 

-горизонт 3 объединяет будущие возможности бизнеса, т.е. перспективы, для достижения которых уже предприняты те или иные начальные усилия (будь то разработка пробного проекта, осуществление портфельных инвестиций в акционерный капитал другой компании или просто подписание протокола о намерениях). Управление, ориентированное на стоимость, нередко упрекают в недостатке внимания к наращиванию прибыли, однако анализ горизонтов роста обеспечивает весьма сбалансированный подход к потенциальным источникам создания стоимости. 

Сочетая все три временных аспекта, менеджеры могут раздвинуть традиционные рамки управления, ориентированного на создание стоимости для акционеров за счет присовокупления к нему способов создания стоимости для фирмы. Иногда реорганизация бизнес-портфеля ради приведения его в соответствие с корпоративной стратегией или образования новых растущих предприятий обеспечивает компании более мощный потенциал, нежели повышение эффективности функционирования какого-то отдельно взятого предприятия. Если же этот портфель уже имеет приемлемую структуру, полезно присмотреться к таким аспектам извлечения стоимости, как организационное управление и управление эффективностью.

1. Классификация стоимости в оценке бизнеса.

В практике оценки чаще всего стремятся определить именно ры­ночную стоимость. 

Обоснованная рыночная стоимость – правовое понятие, определяемое как цена в денежном выражении, на которую соглашаются готовые к совершению сделки продавец и покупатель, которые действуют честно, осознанно и без давления со стороны.

В зависимости от методологии оценки, от учитываемых факторов стоимости, различают стоимость замещения объекта и стоимость воспроизводства объекта оценки.

Стоимость замещения — это сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. При этом предполагается создание нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта.

Стоимость воспроизводства — это сумма затрат в рыночных це­нах, существующих на дату оценки, необходимых для создания объ­екта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных ма­териалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. В отличие от предыдущего вида стоимости, имеется в виду создание точной ко­пии оцениваемого объекта, но по иным действующим ценам.

В зависимости от конкретных целей и ситуаций, различают ин­вестиционную стоимость, стоимость для целей налогообложения, утилизационную стоимость, специальную стоимость.

Инвестиционная стоимость — это стоимость, определяемая исхо­дя из доходности объекта для конкретного лица при заданных инвес­тиционных целях. В отличие от рыночной, инвестиционная сто­имость более конкретна и связана с определенным проектом и его инвестором. К оценке инвестиционной стоимости обращаются при осуществлении реорганизационных мероприятий и обосновании инвестиционных проектов.

Стоимость для целей налогообложения — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентари­зационная стоимость).

Утилизационная стоимость — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с уче­том затрат на утилизацию объектов оценки. Утилизируемые матери­альные активы — это активы, которые достигли предельного состоя­ния вследствие полного износа или чрезвычайного события и поте­ряли свою первоначальную полезность.

1. Функции оценки стоимости бизнеса.

Важнейшей функцией управления стоимостью любого бизнеса в настоящее время является распределение привлекаемых компанией ресурсов. Как правило, достаточного количества ресурсов для выполнения всех желаемых задач и проектов в распоряжении у руководства фирмы никогда не бывает. Поэтому, при принятии решений о том, какие проекты будут претворяться в жизнь, оценивается множество различных факторов, прежде всего стоимость отдельных проектов, увеличивающих или разрушающих стоимость компании. В современном мире оценка стоимости чрезвычайно актуальна и как институт выполняет функции консультирования, посредничества и аргументации:
Функция консультирования
На основе рекомендаций оценщика хозяйствующие субъекты принимают те или иные решения (например, о продаже или покупке предприятий и отдельных активов, принятии к реализации инвестиционных проектов). Использование оценки стоимости позволяет сделать поведение хозяйствующих субъектов более рациональным, избежать неоправданных финансовых потерь, оптимизировать свою инвестиционную и финансовую деятельность. Оценка стоимости важна и с точки зрения государства — например, в процессе приватизации.
Посредническая функция
Наличие независимой оценки во многих случаях позволяет избежать конфликтов между сторонами сделки по поводу определения цены. В этом случае уменьшается общая величина трансакционных издержек.
Функция аргументации
Владение методами оценки позволяет одной из сторон сделки грамотно обосновать свое предложение.

1. Понятие рыночной стоимости объекта оценки.

Стоимость — это денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект. Стоимость отличается от цены и затрат.

По степени рыночности различают рыночную стоимость и нормативно рассчитываемую стоимость.
Под рыночной стоимостью в Международных стандартах оценки понимается расчетная величина, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая сторона действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.
Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена при осуществлении сделки между типичным покупателем и продавцом. Определение отражает тот факт, что рыночная стоимость рассчитывается исходя из ситуации на рынке на конкретную дату, поэтому при изменении рыночных условий рыночная стоимость будет меняться. На покупателя и продавца не оказывается внешнее давление, и обе стороны достаточно информированы о сущности и характеристике продаваемого имущества.
В некоторые случаях рыночная стоимость может выражаться отрицательной величиной. Например, это может быть в случае оценки устаревших объектов недвижимости, сумма затрат на снос которых превышает стоимость земельного участка, или в случае оценки экологически благоприятных объектов.
В практике оценки  чаще всего стремятся определить именно обоснованную  рыночную стоимость. Однако некоторые объекты оценки не обладают достаточной рыночностью, в частности не обращаются на открытом, массовом и конкурентном рынке, находятся под жестким контролем и регулируются государством, информация является закрытой и ограниченной. В этом случае рассчитывается частичная рыночная стоимость, разновидностью частичной рыночной стоимости служит стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, под которым понимается стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

1. Обоснование выбора методов определения рыночной стоимости.

1. Основные подходы к оценке.

Существует три основных подхода к оценке:

затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Обоснование целесообразности применения подходов к оценке при определении рыночной цены объекта оценки.

В соответствии с договором на оценку экспертами определялась рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При определении рыночной стоимости основным способом является сравнительный подход.

Базой оценки в соответствии с СТО РОО 20-02-96 является рыночная стоимость, т.е. стоимость по которой на рынке продается аналогичный (такой же) товар (при наличии данных о реальных сделках).

Применение доходного подхода для определения стоимости компьютерной техники и комплектующих нецелесообразно т.к. при использовании компьютера физическим лицом в личных целях определение реального дохода от использования данного компьютера невозможно. Полученная доходным подходом стоимость отражает не рыночную стоимость, а стоимость при существующем использовании, т.е. стоимость отличающуюся от рыночной.

Затратный подход при определении рыночной стоимости компьютерной техники заключается в определении цен на комплектующие входящие в объект оценки и затрат на сборку и настройку компьютера.

Как правило, стоимость определенная затратным подходом, менее достоверна, т.к. типичным способом приобретения компьютеров является покупка компьютера в сборе. Покупка комплектующих и последующая сборка производятся крайне редко, например такой метод приобретения применяется фирмами торгующими компьютерной техникой при сборке техники для собственного употребления и т.п.

На основании вышеизложенного эксперты в настоящей оценке использовали для определения рыночной стоимости объекта оценки сравнительный подход и затратный подход.

2. Методы определения рыночной стоимости и обоснование целесообразности их применения.

Метод оценки — способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

В пределах сравнительного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки возможно использование двух методов:

1. метод прямых продаж.

2. метод сравнительного анализа продаж.

При методе прямых продаж анализируются данные о сделках с предметом оценки и определяется диапазон цен, по которым совершались сделки с имуществом, рыночную стоимость которого следует установить.

В случае если имеется информация о совершении за обычный период экспозиции для данного вида имущества (для компьютерной техники и комплектующих 1-2 недели) достаточного для получения достоверного результата количества и объема сделок, можно с высокой долей вероятности установить рыночную стоимость объекта оценки.

При проведении настоящей оценки получены достаточно достоверные данные отражающие цены реальных сделок с таким же товаром (компьютерная техника и комплектующие данных марок и модификаций) за период 01-13.05.2002г.

Метод сравнительного анализа продаж сводится к исследованию информации о сделках с аналогичным товаром (компьютерной техникой и комплектующими близких по техническим параметрам, но других производителей или иных модификаций) о которых имеется достоверная информация. Данный метод применяется при отсутствии данных о сделках с объектами оценки.

На основании вышеизложенного эксперты пришли к выводу о целесообразности применения метода прямых продаж.

В пределах затратного подхода при определении рыночной стоимости объекта оценки эксперты определяли стоимость воспроизводства объекта оценки.

1. Фундаментальные подходы к оценке стоимости; их классификация и особенности.

Оценку бизнеса осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. При оценке с позиции доходного подхода во главу угла ставится доход как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом  степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс.

Доходный подход — это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и возможной дальнейшей ее продажи. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания.
Хотя, как правило, доходный подход является наиболее приемлемым для оценки бизнеса,
Сравнительный подход особенно эффективен в случае существования активного рынка сопоставимых объектов собственности. Оценщик учитывает: физические характеристики, время продажи, местоположение, условия продажи и финансирования. Действенность такого подхода снижается, если сделок было мало и моменты их совершения и оценки разделяет продолжительный период, если рынок находится в аномальном состоянии, так как быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей. Сравнительный подход основан на применении принципа замещения. Для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемым бизнесом объекты. Обычно между ними существуют различия, поэтому следует провести соответствующую корректировку данных.

 Затратный подход наиболее применим для оценки предприятий, имеющих разнородные активы, в том числе финансовые, а также когда бизнес не приносит устойчивый доход.  Методы затратного подхода целесообразно использовать при оценке специальных видов бизнеса (гостиниц, мотелей и т.д.), а также нового строительства, для определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли, а также в целях страхования. Собираемая информация включает данные об оцениваемых активах (о ценах на землю, строительные спецификации, данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и т.п. ). Необходимая информация зависит от специфики оцениваемого объекта. Данный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристиками, или устаревших объектов.
Затратный подход основан на принципе замещения, наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины  и экономического разделения.
В целом все три подхода взаимосвязаны

На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим, а также и по другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости. Каждый из трех рассмотренных подходов предполагает использование при оценке присущих ему методов.

                  Доходный подход:

Метод капитализации              Метод дисконтирования денежных потоков

Согласно методу капитализации рыночная стоимость бизнеса определяется по формуле V = D : R, где D — чистый доход бизнеса за год; R — коэффициент
Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании этих потоков от данного бизнеса, которые затем дисконтируются по ставке дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода

              Затратный подход:

Метод чистых активов               Метод ликвидационной стоимости

Рыночная стоимость бизнеса методом чистых активов определяется как разность между суммами рыночных стоимостей всех активов предприятия и его обязательствами. Ликвидационная стоимость предприятия представляет собой разность между суммарной стоимостью всех активов предприятия и затратами на его ликвидацию

                     Сравнительный (рыночный) подход

 Метод рынка капиталов          Метод сделок         Метод отраслевых коэффициентов

 Метод рынка капитала основан на рыночных ценах акций аналогичных компаний. Инвестор, действуя по принципу замещения (или альтернативной инвестиции), может инвестировать либо в эти компании, либо в оцениваемую компанию. Поэтому данные о компании, чьи акции находятся в свободной продаже, при использовании соответствующих корректировок должны служить ориентиром для определения цены оцениваемой компании.
Метод сделок основан на анализе цен приобретения контрольных пакетов акций сходных компаний.
Метод отраслевых коэффициентов позволяет рассчитывать ориентировочную
стоимость бизнеса по формулам, выведенным на основе отраслевой
статистики 

1. Определение стоимости акций по затратному подходу.

Затратный подход (cost approach to value) в оценке рассматривает стоимость акций с точки зрения понесенных издержек. Стоимость акций признается равной стоимости активов предприятия, оставшихся после погашения всех обязательств. При этом, как правило, балансовая стоимость активов, не отражает их рыночной стоимости. Соответственно, в нее необходимо внести поправки, проведя предварительную оценку рыночной стоимости каждого актива в отдельности. 

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект сумму большую, чем та, в которую обойдется производство (приобретение) аналогичного объекта одинаковой полезности. 

Затратный подход к оценке акций

В общем случае, для оценки пакета акций предприятия применяются три основных подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный). 

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. 

Затратный подход к оценке акций рассматривает предприятие, прежде всего как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия, как имущественного комплекса, входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также деловая репутация предприятия (т.н. «гудвилл»), права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарный знак, знаки обслуживания), и другие исключительные права. 

Суть данного подхода заключается в том, что сначала оцениваются и суммируются все активы предприятия (нематериальные активы, здания, машины, оборудование, запасы, дебиторская задолженность, финансовые вложения и т.д.). Далее из полученной суммы вычитают текущую стоимость обязательств предприятия. Итоговая величина показывает стоимость полного пакета акций предприятия. 

Этим обусловлены основные преимущества и недостатки затратного подхода: основное преимущество — в своей большей части он основан на достоверной фактической информации о состоянии имущественного комплекса предприятия и поэтому менее умозрителен; основной недостаток — он не учитывает будущие возможности предприятия в получении чистого дохода. 

Но, несмотря на недостатки, затратный подход к оценке предприятия в условиях переходной экономики более востребованным (по сравнению с доходным и сравнительным подходами, применимость которых зачастую бывает ограничена отсутствием достоверной информации). Это обусловлено в первую очередь наличием, как правило, достоверной исходной информации для расчетов, а также использованием в определенной мере известных, традиционных для отечественной экономики затратных подходов к оценке стоимости акций. 

Обычно принято выделять четыре метода определения стоимости акций в рамках затратного подхода: 

Метод накопления активов применяется для определения рыночной стоимости акций. Суть метода заключается в определении рыночной стоимости каждого актива баланса и вычитании из суммы активов всех задолженностей предприятия. 

Метод скорректированной балансовой стоимости, или метод чистых активов предприятия, предполагает анализ и корректировку всех статей баланса предприятия, суммирование стоимости активов и вычитание из полученной суммы скорректированных статей пассива баланса в части долгосрочной и текущей задолженностей. Полученная разность и есть величина стоимости полного пакета акций предприятия. 

Метод замещения используется для определения стоимости замещения пакета акций предприятия и заключается в определении расходов в текущих ценах на строительство предприятия, имеющего с оцениваемым аналогичную полезность, но построенного в современном стиле, с использованием новых, прогрессивных проектных и технологических нормативов, с применением новых материалов, конструкций и оборудования. 

Метод ликвидационной стоимости предприятия применяется для определения ликвидационной стоимости полного пакета акций предприятия. Ликвидационная стоимость полного пакета акций предприятия – стоимость полного пакета акций предприятия в случае, если полный пакет акций предприятия должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции (т.е. периода времени, начиная с момента представления на открытый рынок до даты совершения сделки) пакетов акций аналогичных предприятий. Метод ликвидационной стоимости обязательно учитывает сроки реализации активов предприятия и другие особенности ликвидации, которые влияют на стоимость имущества предприятия. После определения всех затрат, связанных с ликвидацией предприятия, скорректированная стоимость всех активов баланса предприятия (с учетом всех особенностей ликвидации) уменьшается на сумму затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также на величину всех обязательств предприятия. Таким образом, получается величина ликвидационной стоимости полного пакета акций предприятия. 

1. Оценка объектов недвижимости.

Все методы оценки недвижимости группируются специалистами в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).

Методы затратного подхода основаны на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости. В группу методов затратного подхода входят четыре основных метода оценки: метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), поэлементный, сметный и индексный.

С позиции затратного подхода стоимость недвижимости представляет собой стоимость затрат на создание аналогичного объекта. 

Подход с точки зрения затрат основан на предположении о том, что затраты на строительство здания и затраты на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимого имущества. 

Затратный подход применяется в следующих случаях:

• при технико-экономическом обосновании нового строительства;

• при выборе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

• при выборе профиля объекта недвижимости;

• при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных различными методами;

• при оценке зданий специального назначения;

• при оценке объектов недвижимости в «пассивных» секторах рынка;

• для страхования.

С позиции доходного подхода, который также называют подходом на основе капитализации дохода, стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод владельца.

Данный подход к оценке объектов недвижимости включает два метода: капитализации доходов (прямая капитализация) и дисконтированного денежного потока.

Метод капитализации доходов заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта. Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируются в текущую стоимость, которая будет представлять собой рыночную стоимость объекта. Данный метод оценки используется тогда, когда поток будущего дохода стабилен.

Формула, по которой определяется стоимость объекта С, имеет вид

С = Д / к, где Д – чистый доход; к – коэффициент капитализации.

Таким образом, для того чтобы определить стоимость объекта по методу прямой капитализации,

необходимо:

1) определить чистый доход от использования объекта;

2) определить чистый доход от продажи объекта;

3) рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному доходу.

Дисконтирование будущих доходов – это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность как соотношение между денежным выражением этих преимуществ и ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод дисконтирования будущих доходов предполагает прогнозирование размера чистого операционного дохода на определенный период в будущем и вероятной цены продажи объекта недвижимости в конце этого периода, а затем расчет и суммирование текущих стоимостей всех будущих доходов с

применением функций сложных процентов и использованием специального коэффициента, отражающего риск, который сопровождает капиталовложения в данный объект недвижимости.

Последовательность применения метода дисконтирования предполагает:

1 Установление продолжительности получения доходов.

2 Прогноз потоков денежных средств по каждому году владения. Исходные данные в дисконтировании потоков денежных средств: 

а) размер дохода и характер его изменения; 

б) периодичность получения дохода; 

в) продолжительность периода, в течение которого прогнозируется получение дохода.

3 Дисконтирование потоков денежных средств осуществляется посредством приведение текущей стоимости потока денежных средств за каждый из будущих периодов на основе функций сложного процента и суммирования всех текущих стоимостей.

4 Выбор ставки дисконтирования как средней нормы прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости.

5 Расчет выручки от продажи (реверсии) объекта недвижимости в конце периода владения и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.

6 Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи (реверсии).

С позиции сравнительного подхода величина стоимости рассчитывается исходя из сопоставления цен недавних продаж сопоставимых объектов. 

Наиболее распространенным методом оценки в группе сравнительного подхода является метод

прямого сравнительного анализа продаж. Метод прямого сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились с оцениваемым объектом недвижимости. Данный метод оценки недвижимости основан на принципе замещения, который гласит: покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость будет превышать затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.

При использовании метода анализа продаж эксперт-оценщик анализирует сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости и делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости. В результате этой процедуры определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта таким образом, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект.

Метод прямого сравнительного анализа в наибольшей степени применим к развитым секторам рынка недвижимости, например к рынку жилья. 

В периоды снижения активности на рынке, которые могут быть следствием общих экономических спадов, количество продаж резко падает. Доходы, которые приносят недвижимость, также уменьшаются. В результате этого применение метода сравнения продаж и метода капитализации дохода становится затруднительным или невозможным из-за отсутствия достаточного количества исходных данных или их неадекватности. Аналогичная ситуация может сложиться на рынке уникальных объектов, которые продаются очень редко или вообще не продаются.

1. Оценка рыночной стоимости финансовых вложений.

К финансовым вложениям относятся инвестиции предприятия в ценные бумаги и в уставные капиталы других организаций, а также предоставленные другим организациям займы на территории Российской Федерации и за ее пределами.
Оценка финансовых вложений осуществляется исходя из их рыночной стоимости на дату оценки и является предметом пристального внимания оценщика. Если определяется рыночная стоимость вложений в ценные бумаги, котирующиеся на рынке (на бирже, на специальных аукционах) — то информация берется, например, из сборников Финмаркет, АК&М и других. Если же ценные бумаги не котируются, то оценщик должен самостоятельно определить их рыночную стоимость.

Определение рыночной стоимости облигаций

Облигация, — согласно «Федерального Закона О рынке ценных бумаг», — это эмиссионная ценная бумага, закрепляющая право ее держателя на получение от эмитента облигации в предусмотренный ею срок ее номинальной стоимости и зафиксированного в ней процента от этой стоимости или иного имущественного эквивалента».
Оценщик, как правило, работает со следующими основными видами облигаций:

• с купоном с постоянным уровнем выплат;
• с купоном с плавающим процентом;
• с бессрочными облигациями (эта форма не используется в РФ, но имеет место в мировой практике).

Оценка облигации с купоном с постоянным уровнем выплат. Когда купонные платежи процентов фиксированы, оценщик имеет дело с простым процентным обязательством и постоянные процентные платежи он может рассматривать как аннуитет. Текущая стоимость облигации в этом случае состоит из двух частей:
1. Текущей дисконтированной стоимости полученных до даты погашения процентных платежей.
2. Текущей дисконтированной стоимости выплаты номинала при наступлении срока погашения облигации.

Формула определения текущей стоимости облигации имеет следующий вид:

 , где

PVобл — текущая стоимость облигаций, ден. ед.;
Y — годовые процентные выплаты, определяющиеся номинальным процентным доходом (купонной ставкой);
r — требуемая норма доходности, %;
М — номинальная стоимость облигации (сумма, выплачиваемая при погашении облигации), ден. ед.;
n — число лет до момента погашения. 

При выплате же процентов по облигациям несколько раз в году ранее приведенное уравнение примет следующий вид:

 , где m — частота выплат процентов в году.

Определение рыночной стоимости акции

Акция, — согласно Федерального Закона «О рынке ценных бумаг», — «эмиссионная ценная бумага, закрепляющая права ее владельца (акционера) на получение части прибыли акционерного общества в виде дивидендов, на участие в управление акционерным обществом и на часть имущества, остающегося после его ликвидации».

Оценка привилегированных акций. По своей природе привилегированная акция занимает промежуточное положение между облигацией и обыкновенной акцией.
Эта акция подразумевает обязательство выплаты стабильного, фиксированного дивиденда, но не гарантирует возмещения своей номинальной стоимости.
При анализе привилегированных акций с точки зрения инвестора необходимо оценивать используемую в расчетах собственную норму прибыли инвестора, показывающую максимальную цену, которую инвестор готов заплатить за акции или минимальную цену, за которую инвестор готов продать эту акцию. Если стандартная норма прибыли инвестора составила 10% против 7% дивиденда от объявленной стоимости привилегированной акции в 100 долл., то индивидуальная текущая стоимость акции для инвестора составит:

PV = D / r., где

PV — текущая стоимость привилегированной акции;
D — объявленный уровень дивидендов;
r — требуемая норма прибыли (требуемая ставка доходности).

Оценка обыкновенных акций.
Задача определения стоимости обыкновенных акций значительно отличается от оценки облигаций и привилегированных акций, так как получение доходов по ним характеризуется неопределенностью как в плане величины, так и времени их получения.

Имеет место некоторая неопределенность информации относительно будущих результатом, прежде всего, темпов роста дивидендов. Единственный источник данных для инвестора — статистические сведения о деятельности компании в прошлом. С учетом прошлого опыта и предполагаемых перспектив развития выводятся наиболее точные предположения о будущей доходности.

Оценка производственных запасов. Производственные запасы оцениваются по текущим ценам с учетом затрат на транспортировку и складирование. Устаревшие запасы списываются.

Оценка расходов будущих периодов. Обычно оцениваются по номинальной стоимости, если еще существует связанная с ними выгода. Если же выгода отсутствует, то величина расходов будущих периодов списывается.

Оценка дебиторской задолженности. Требуется анализ дебиторской задолженности по срокам погашения, выявление просроченной задолженности с последующим разделением ее на:

• безнадежную (она не пойдет в экономический баланс);
• ту, которую предприятие еще надеется получить (она пойдет в экономический баланс).

При анализе дебиторской задолженности оценщик должен проверить не являются ли сомнительными векселя, выпущенные другими предприятиями. Несписанная дебиторская задолженность оценивается дисконтированием будущих основных сумм и выплат процентов к их текущей стоимости.

Оценка денежных средств. Эта статья не подлежит переоценке.

Вторым методом имущественного (затратного) подхода является метод ликвидационной стоимости.
Оценка ликвидационной стоимости предприятия осуществляется в следующих случаях:

• компания находится в состоянии банкротства, или есть серьезные сомнения относительно ее способности оставаться действующим предприятием; 
• стоимость компании при ликвидации может быть выше, чем при продолжении деятельности.

Ликвидационная стоимость представляет собой стоимость, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной продажи его активов.

1. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования.

Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. Объекты машин и оборудования характеризуются следующими отличительными чертами: 

— Не связаны жестко с землей; 

—  Могут быть перемещены в другое место без причинения невосполнимого физического ущерба, как самим себе, так и той недвижимости, к которой они были временно присоединены; 

—  Могут быть как функционально самостоятельными, так и образовывать технологические комплексы; 

В зависимости от целей и мотивов оценки объектом оценки могут выступать: 

—  Одна отдельно взятая машина или оборудование (типичный случай — определения страховой стоимости, купля — продажа, передача в аренду); 

—   Множество условно независимых друг от друга единиц машин и оборудования (типичный случай — переоценка основных фондов) 

—  Производственно — технологические системы: комплекс машин и оборудования с учетом имеющихся производственно — технологических связей (типичный случай — при ликвидации предприятия, когда имущество распродается так, чтобы на его основе потенциальный покупатель мог организовать производство, при оценке машин и оборудования как части оценки рыночной стоимости всех активов). 

Для определения стоимости восстановления или стоимости замещения, являющихся базой расчетов в затратном подходе, необходимо рассчитать затраты (издержки), связанные с созданием, приобретением и установкой оцениваемого объекта. 

Под стоимостью восстановления оцениваемых машин и оборудования понимается либо стоимость воспроизводства их полной копии в текущих ценах на дату оценки, либо стоимость приобретения нового объекта, полностью идентичного оцениваемому по конструктивным, функциональным и другим характеристикам тоже в текущих ценах. 

Под стоимостью замещения оцениваемой машины или оборудования понимается минимальная стоимость приобретения аналогичного нового объекта, максимально близкого к оцениваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, в текущих ценах. Остаточная стоимость замещения определяется как стоимость замещения за вычетом износа. 

Методы оценки:

Метод расчета по цене однородного объекта. Осуществляется в следующей последовательности: 

1. Подбирается однородный объект, похожий на оцениваемый, прежде всего по технологии изготовления. 

2. Определяется полная себестоимость производства однородного объекта по формуле. 

С_п.од = (1 – Н_дс)(1 – Н_пр – К_р)Ц_од/(1 – Н_пр), 

Где С_п.од — полная себестоимость производства однородного объекта;  Н_дс — ставка налога на добавленную стоимость;  Н_пр — ставка налога на прибыль;  К_р — показатель рентабельности продукции;  Ц_од — цена однородного объекта. 

3. Рассчитывается полная себестоимость оцениваемого объекта. Для этого в себестоимость однородного объекта вносятся корректировки, учитывающие различия в массе объектов. 

C_п = C_п.одG_о/G_од 

Где C_п — полная себестоимость производства оцениваемого объекта;  

G_о/G_од — масса конструкции оцениваемого и однородного объектов соответственно. 

4. Определяется восстановительная стоимость оцениваемого объекта по формуле. 

S_B = (1 – H_пр)*С_п/(1 – Н_пр – К_р) Где S_B — восстановительная стоимость оцениваемого объекта. 

Метод поэлементного расчета. Характерен следующим порядком действий: 

1. Составляется перечень комплектующих узлов и агрегатов оцениваемого объекта. Собирается ценовая информация по комплектующим, но это становится возможным только при наличии развитого рынка комплектующих изделий. 

2. Определяется полная себестоимость объекта по формуле 

 

Где С_п — полная себестоимость оцениваемого объекта;  Ц_э — стоимость комплектующего узла или агрегата;   В — собственные затраты изготовителя. 

Сравнительный (рыночный) подход к оценке стоимости машин и оборудования представлен, прежде всего, методом прямого сравнения. Объект анализа должен иметь то же функциональное назначение, полное квалификационное подобие и частичное конструкторское — технологическое сходство. 

Расчет методом прямого сравнения продаж осуществляется в несколько этапов. 

1. Нахождение объекта — аналога. 

2. Внесение корректировок в цену аналога. Корректировки бывают двух видов: 

—  Коэффициентные, вносимые умножением на коэффициент; 

—  Поправочные, вносимые прибавлением или вычитанием абсолютной поправки. 

Таким образом, стоимость машин или единиц оборудования определяется по формуле 

V = V_анал*К₁*К₂…К_м±V_доп 

Где V_анал — цена объекта — аналога; 

К₁К₂К_м — корректирующие коэффициенты, учитывающие отличия в значениях параметров оцениваемых объекта и аналога; 

V_доп — цена дополнительных устройств, наличием которых отличается сравниваемый объект. 

1. Определение рыночной стоимости транспортных средств.

Рыночный метод основывается на определении статистическим выборочным методом рыночной стоимости транспортного средства данной марки, аналогичного возраста и пробега на дату оценки на вторичном рынке транспортных средств в месте проведения оценки. В качестве исходной информации для определения рыночной стоимости могут быть использованы данные торгующих организаций (автосалонов, автоцентров и пр.), осуществляющих продажу транспортных средств, периодических и справочных изданий, органов государственной статистики и т.д.

Расчет С ост баз при использовании рыночного метода производится по формуле:

 Где:

С rпод — r- ое значение рыночной стоимости подержанного транспортного средства на дату оценки

в полученной выборке;

k — объем выборки значений стоимости подержанного транспортного средства. Совокупность

значений стоимости в выборке считается однородной при значении коэффициента вариации не более

0,3.

Пример: При определении рыночной стоимости оцениваемых транспортных средств Оценщик

пользовался данными, предоставленными в печатных изданиях «АВТО Из рук в руки», «Автомагазин»,

«Новые и подержанные автомобили» и др.

В результате проведенных исследований было установлено, что на вторичном рынке

предлагаются к продаже аналогичные модели автотранспортных средств.

Таблица 5.1.

№ п/п Год выпуска Цена, долл. США Источник информации

1 2004 27 500 

2 2004 27 900 

3 2004 28 000 

4 2004 28 500 

5 2004 28 800 

Рыночная стоимость оцениваемых автотранспортных средств определялась по методу средней арифметической.

Рыночная выборка: С1 = 27500$, С2 = 27900$, С3 = 28000$, С4 = 28500$, С5 = 28800$.

Таким образом, стоимость оцениваемого автомобиля составляет 28 140 долларов США. При продаже оцениваемого автомобиля следует сделать скидку на торг Корректировка на торг после согласования принимается равной 500 долларам США.

Рыночная стоимость автомобиля TOYOTA RAV4 в оцениваемой комплектации, составляет:

28140 – 500 = 27 640 долларов США.

По курсу ЦБ РФ на 21 ноября 2006 года рыночная стоимость автомобиля TOYOTA RAV4 составляет:

27 640 х 26, 6548 = 736 738,67 рублей

1. Оценка стоимости нематериальных активов.

Оценка стоимости нематериальных активов. К нематериальным активам относятся активы: 

— Либо не имеющие материально — вещественной формы, либо материально — вещественная форма, которых не имеет существенного значения для их использования в хозяйственной деятельности; 

—  Способны приносить доход; 

—  Приобретенные с намерением использовать в течение длительного периода времени. 

Нематериальные активы можно подразделить на четыре основные группы: 

1.Интеллектуальная собственность. 

2.Имущественные права. 

3.Организационные расходы. 

4.Цена фирмы (Гудвилл) 

1. Интеллектуальная собственность. В этот раздел входят следующие нематериальные активы: 

—  Объекты промышленной собственности. В состав этих объектов согласно Парижской конвенции по охране промышленной собственности включаются: 

—  Изобретения и полезные модели, которые рассматриваются как техническое решение задачи. 

—  Промышленные образцы, под которыми понимается соответствующее установленным требованиям художественно — конструкторское решение изделия, определяющее его внешний вид. 

—  Товарные знаки, знаки обслуживания, фирменные наименования, наименования мест происхождения товаров или услуг другого производителя, для отличия товаров, обладающих особыми свойствами. 

2. Имущественные права — вторая группа нематериальных активов. Подтверждением таких прав предприятия для сторонних пользователей информации является лицензия. 

3. Издержки, представленные в виде организационных расходов, которые могут быть произведены в момент создания предприятия. 

4. Под ценой фирмы понимается стоимость её деловой репутации (гудвилла). Гудвилл определяют как величину, на которую стоимость бизнеса превосходит рыночную стоимость его материальных активов и нематериальных активов, которая отражена в бухгалтерской отчетности. 

Гудвилл возникает, когда предприятие получает стабильные, высокие прибыли, его доходы на активы выше среднего, в результате чего стоимость бизнеса превосходит стоимость его чистых активов. Гудвилл как экономическая величина принимается на баланс только в момент смены владельца предприятия (купли-продажи предприятия). 

Сравнительный подход к оценке нематериальных активов

В общем случае, для оценки стоимости нематериальных активов применяются три основных подхода: затратный, доходный и сравнительный. 

Сравнительный подход к оценке нематериальных активов — это совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Основным методом оценки патентов, лицензий, товарных знаков и других объектов является метод стоимости приобретения, который может оказаться полезным при наличии сопоставимых рыночных данных. Данный метод может служить тестом для значений стоимости франшизы и лицензий, рассчитанных другими методами. Многие объекты интеллектуальной собственности регулярно продаются, покупаются и перепродаются на рынке, что дает возможность на основании рыночной информации оценить их рыночную стоимость. 

Проведение оценки патентов, лицензий товарных знаков и других объектов включает в себя следующие этапы: 

Заключение с заказчиком договора на оценку. 

Установление количественных и качественных характеристик объекта. 

Анализ рынка, к которому относится объект. 

Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов. 

Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта. 

Составление и передача заказчику отчета об оценке. 

Доходный подход к оценке нематериальных активов

Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта нематериальных активов, основанных на определении ожидаемых доходов от оцениваемого объекта
Доходный подход является наиболее распространенным способом оценки патентов, товарных знаков, лицензий и других нематериальных объектов и включает в себя следующие основные методы оценки: 

• Метод преимущества в прибыли заключается в определении полученного предприятием преимущества в прибыли, которое возникает в результате обладания оцениваемым объектом интеллектуальной собственности 
• Метод освобождения от роялти предполагает, что такой оцениваемый объект, как патент, не принадлежит истинному владельцу, а предоставлен ему на лицензионной основе за определенные процентные отчисления от выручки — роялти. 
• Метод выигрыша в себестоимости основан на определении экономии затрат, которая может быть ассоциирована с оцениваемым объектом. 

Затратный подход к оценке нематериальных активов

• Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости нематериальных активов, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. 
• Основным методом оценки нематериальных активов в рамках затратного подхода является метод учета затрат на восстановление (замещение). Данный метод применяется при оценке патентов, товарных знаков, других объектов и основан на определении стоимости воспроизводства (замещения) оцениваемого объекта. Метод может применяться в отношении тех нематериальных активов, для которых нет сформировавшегося рынка, и которые не могут быть оценены с позиции доходного подхода (изобретения, научно-исследовательские, проектно-технологические разработки, специализированные адресные списки и др.). За оценку стоимости принимается сумма затрат, необходимых для создания объекта , с учетом разумной прибыли на вложенный капитал.
• Следует иметь ввиду, что если вклад нематериальных активов в прибыль предприятия не превышает затрат на его создание, то преимущества, обусловленного использованием данного типа актива отсутствуют. Оцениваемый объект должен обеспечить определенную выгоду. Поэтому данный метод оценки нематериальных активов подходит не ко всем ситуациям и его следует применять тогда, когда нет возможности применить другие методы. 

1. Определение стоимости акций по доходному подходу.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

При оценке акций предприятия с позиций доходного подхода, само предприятие рассматривается не как имущественный комплекс, а как бизнес, который может приносить доход. Оценка акций предприятия с применением доходного подхода – это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования предприятия и (возможной) дальнейшей его продажи.

Определение стоимости акций предприятия с позиции доходного подхода основано на предположении о том, что потенциальный покупатель не заплатит за данный пакет акций предприятия сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов предприятия, приходящаяся на этот пакета акций. Собственник, скорее всего, не продаст свой пакет акций дешевле текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия, стороны придут к соглашению о цене, равной текущей рыночной стоимости рассматриваемого пакета акций предприятия.

Преимущество доходного подхода состоит в учете перспектив и будущих условий деятельности предприятия (условий формирования цен на продукцию, будущих капитальных вложений, условий рынка, на котором функционирует предприятие, и пр.). Главный недостаток данного подхода (особенно в условиях переходной российской экономики с ее слабыми рыночными институтами и общей нестабильностью) — его умозрительность, порой основанная на сомнительной информации.

В рамках доходного подхода к оценке акций принято выделять два метода: метод капитализации прибыли (денежного потока) и метод дисконтированных будущих денежных потоков.

Метод капитализации прибыли используется при оценке акций, когда имеется достаточно данных для определения нормализованного денежного потока, текущий денежный поток примерно равен будущим денежным потокам, ожидаемые темпы роста умеренны или предсказуемы, денежный поток достаточно значительная положительная величина. Данный метод наиболее применим к предприятиям, приносящим доход, со стабильными, предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтированных будущих денежных потоков используется при оценке акций, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков существенно отличаются от текущих, можно обоснованно определить будущие денежные потоки, прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет, ожидается, что денежный поток в последний год прогнозного периода будет значительной положительной величиной. Другими словами, метод более применим к приносящим доход предприятиям, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

1. Метод дисконтирования денежных потоков; ставка дисконтирования.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:

•      предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих ;

•      имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

•      потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

•      оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;

•      объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков – наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Алгоритм расчета метода ДДП.

1. Определение прогнозного периода.

Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более долгий срок.

В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование величин денежных потоков от объекта не движимости для каждого прогнозного года.

Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

1)   потенциальный валовой доход;

2)   действительный валовой доход;

3)   чистый операционный доход;

4)   денежный поток до уплаты налогов;

5)   денежный поток после уплаты налогов.

Денежный поток после уплаты налогов – это денежный поток до уплаты налогов минус платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы:

•      ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами),

•      чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию,

•      облагаемую налогом прибыль.

Особенности расчета денежного потока при использовании метода.

•      Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

•      Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.

•      Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии.

•      Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и пога шение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вы читать платежи по обслуживанию кредита не надо.

•      Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового. дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.

Таким образом:

ДВД = ПВД – Потери от незанятости и при сборе арендной платы + П рочие доходы (4.22)

ЧОД = ДВД – ОР – Предпринимательские расходы владельца не движимости, связанные с недвижимостью (4.23)

Денежный поток до уплаты налогов = ЧОД – Капиталовложения – Обслуживание кредита + Прирост кредитов. (4.24)

Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов = = Денежный поток до уплаты налогов – Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости. (4.25)

3. Расчет стоимости реверсии.

Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.

Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

1)    назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состоя ния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предпо ложений относительно будущего состояния объекта;

2)    принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

3)    капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

4. Определение ставки дисконтирования.

Ставка дисконта – ставка процента, используемая для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

Ставка дисконтирования отражает взаимосвязь риск – доход, а также различные виды риска, присущие этой недвижимости.

Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. Однако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Теоретически ставка дисконтирования для объекта недвижимости должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

•      компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;

•      компенсацию за риск;

•      компенсацию за низкую ликвидность;

•      компенсацию за инвестиционный менеджмент.

Связь между номинальной и реальной ставками выражается формулами Фишера.

Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться. Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы.

В западной практике для расчета ставки дисконтирования приме няются следующие методы:

1) метод кумулятивного построения;

2)   метод сравнения альтернативных инвестиций;

3)   метод выделения;

4)   метод мониторинга.

1. Доходный подход к оценке бизнеса.

«оцениваемая стоимость» — понятие многократное, ее величина зависит от множества различных факторов.Все факторы невозможно одновременно учесть в рамках одного расчетного алгоритма. Поэтому при построении той или иной модели определения стоимости бизнеса ряд факторов принимается за постоянную величину, в то время как другие — за переменную. Величина стоимости бизнеса одним из методов рассчитывается с учетом влияния не только нескольких основных факторов. Методы оценки различаются также временными аспектами исследования. Одни методы ориентированы в основном на ретроспективную информацию, другие — на перспективную, третьи — на текущую информацию фондового рынка.

В зависимости от факторов стоимости, являющихся основными переменными в алгоритмах, методы оценки подразделяются на методы доходного, сравнительного и затратного подхода. Каждый подход позволяет «уловить» определенные факторы стоимости. Так, при оценке с позиции доходного подхода, во главу угла ставится доход, как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом имеет значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости. Доходный подход — это определение текущей стоимости будущих доходов, которые, как ожидается, принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания. 

Хотя, как правило, доходный поход является наиболее подходящей процедурой для оценки бизнеса, полезно бывает использовать также сравнительный и затратный подходы. В некоторых случаях затратный или сравнительный подходы могут быть более точными или более эффективными. Во многих случаях каждый из трех подходов может быть использован для проверки оценки стоимости, полученной другими подходами.

Согласно методу капитализации дохода рыночная стоимость бизнеса определяется по формуле: 

V = D/R ,

где: D — чистый доход бизнеса за год; 

R — коэффициент капитализации. 

Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании потоков от данного бизнеса, которые затем дисконтируются по ставке дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода.

Основными этапами оценки компании методом дисконтированных денежных потоков являются: 

1. Сбор требуемой информации. 

2. Выбор модели (типа) денежного потока. 

3. Определение длительности прогнозного периода и его единицы измерения. 

4. Проведение ретроспективного анализа валовой выручки от реализации и ее прогноз. 

5. Проведение ретроспективного анализа и подготовка прогноза расходов. 

6. Проведение анализа и подготовка прогноза инвестиций. 

7. Расчет величины денежного потока для каждого года. 

8. Определение ставки дисконтирования. 

9. Расчет величины стоимости компании в постпрогнозный период. 

10. Расчет текущей стоимости будущих денежных потоков и стоимости компании в постпрогнозный период, а также их суммарного значения.

11. Внесение итоговых поправок. 

12. Согласование полученных результатов. 

Выбор модели (типа) денежного потока. 

Основным показателем, используемым в рамках Метода дискон­тирования денежного потока, является денежный поток, рассчитываемый как разница между притоком и оттоком денежных средств за определенный период. 

Различают следующие основные виды денежного потока: 

1. Номинальный или реальный. 

2. Приносимый собственным капиталом, приносимый всем ин­вестированным капиталом. 

В практике наиболее часто применяемым является использование модели денежного потока собственного капитала. 

Использование модели денежного потока для инвестированного капитала (бездолгового денежного потока) в российских условиях в текущей ситуации малоприменимо и может быть использовано для крупных холдинговых компаний, в связи с крайне ограниченным использованием основной массой российских компаний схем привлечения финансовых ресурсов, аналогичных западным. 

В общем виде схема расчета денежного потока для собственного капитала выглядит следующим образом: 

1. Расчет показателя прибыли используемого в модели денежного потока. Выручка от реализации минус

· себестоимость продукции;

· амортизационные отчисления;

· налог на прибыль. 

Итого: 

Чистая прибыль, 

налоги, относимые на финансовый результат;

· отвлеченные средства (затраты на социальную сферу и т.п.) 

2. Расчет денежного потока. 

Скорректированная чистая прибыль 

Плюс 

амортизационные отчисления 

плюс (минус) 

– увеличение собственного оборотного капитала; 

+ уменьшение собственного оборотного капитала; 

– капитальные вложения; 

+ увеличение долгосрочной задолженности; 

– уменьшение долгосрочной задолженности. 

Итого: 

Денежный поток

1. Затратный подход к оценке бизнеса.

Затратный подход наиболее применим для оценки объектов специального назначения, а также нового строительства, для определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли, а также в целях страхования. Собираемая информация обычно включает данные о ценах на землю, строительные спецификации, данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и т.п. Необходимая информация зависит от специфики оцениваемого объекта. Данный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристиками или устаревших объектов.

Затратный подход основан на принципе замещения, принципе наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины1 и экономического разделения.

Затратный (имущественный) подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

Собственный капитал = активы — обязательства

Базовой формулой в имущественном (затратном) подходе является: Собственный капитал = Активы — Обязательства. 

Данный поход представлен двумя основными методами:

· методом стоимости чистых активов;

· методом ликвидационной стоимости. 

Метод стоимости чистых активов включает несколько этапов: 

1. Оценивается недвижимое имущество предприятия по обоснованной рыночной стоимости. 

2. Определяется обоснованная рыночная стоимость машин и обо­рудования. 

3. Выявляются и оцениваются нематериальные активы. 

4. Определяется рыночная стоимость финансовых вложений как долгосрочных, так и краткосрочных. 

5. Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость. 

6. Оценивается дебиторская задолженность. 

7. Оцениваются расходы будущих периодов. 

8. Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость.

9. Определяется стоимость собственного капитала, путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств. 

Применяется метод стоимости чистых активов в случае, если:

· Компания обладает значительными материальными активами;

· Ожидается, что компания по-прежнему будет действующим предприятием. 

Показатель стоимости чистых активов введен первой частью Гражданского кодекса РФ для оценки степени ликвидности организаций. Чистые активы — это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов акционерного общества, принимаемых к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету. 

Проведение оценки с помощью методики чистых активов основывается на анализе финансовой отчетности. Она является индикатором финансового состояния предприятия на дату оценки, действительной величины чистой прибыли, финансового риска и рыночной стоимости материальных и нематериальных активов. 

Основные документы финансовой отчетности, анализируемые в процессе оценки:

· бухгалтерский баланс;

· отчет о финансовых результатах;

· отчет о движении денежных средств;

· приложения к ним и расшифровки. 

Кроме того, могут использоваться и другие официальные формы бухгалтерской отчетности, а также внутренняя отчетность предприятия. 

Предварительно оценщик проводит инфляционную корректировку, цель которой — приведение ретроспективной информации за прошедшие периоды к сопоставимому виду; учет инфляционного изменения цен при составлении прогнозов денежных потоков и ставок дисконта. 

Простейшим способом корректировки является переоценка всех статей баланса по изменению курса рубля относительно курса более стабильной валюты, например, американского доллара. 

Отличительной особенностью затратного подхода при оценке стоимости предприятия является то, что для целей оценки активы предприятия разбивают на группы, оценивают каждую часть, затем суммируют полученные стоимости.

Алгоритм данного подхода следующий: 

· На первом этапе производят анализ активов предприятия и выделяют составные части, оценка стоимости которых будет производиться. Например, при оценке стоимости предприятия могут быть выделены следующие составные части: земля, здания, коммуника­ции, нематериальные активы, финансовые активы, сырье, матери­алы, машины и оборудование и т.п. В каждой группе активов можно выделить подгруппы. 

· На втором этапе оценщик выбирает наиболее приемлемый метод оценки для каждой группы (подгруппы) активов, выполняет не­обходимые расчеты. 

· Определяется итоговая величина стоимости предприятия. Ликвидационная стоимость предприятия представляет собой раз­ность между суммарной стоимостью всех активов предприятия и затратами на его ликвидацию.

1. Сравнительный подход к оценке бизнеса.

Сравнительный (рыночный) подход основан на принципе замещения – покупатель не купит предприятие, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью.

Объект оценки: рынок аналогичных предприятий.

Методы оценки: метод компании-аналога, метод сделок, метод отраслевых коэффициентов.

Достоинства: дает наиболее объективную оценку рыночной стоимости предприятия.

Недостатки: требует значительного объема качественной информации. При несоответствии этим требованиям, существенно снижается объективность оценок. Сложность нахождения предприятий-аналогов, не учитываются перспективы развития предприятия. Сложность в получении достоверной информации.

Метод сделок основан на анализе цен приобретения контрольных пакетов акций сходных компаний. 

Метод сделок, или метод продаж, ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо его контрольного пакета акций. Это определяет наиболее оптимальную сферу применения данного метода — оценка 100%-го капитала, либо контрольного пакета акций. 

Метод отраслевых коэффициентов позволяет рассчитывать ориентировочную стоимость бизнеса по формулам, выведенным на основе отраслевой статистики. Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотношений, основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты обычно рассчитываются специальными аналитическими организациями на основе длительных статистических наблюдений за соотношением между ценой собственного капитала предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми показателями. На основе анализа накопленной информации и обобщения результатов были разработаны достаточно простые формулы оп­ределения стоимости оцениваемого предприятия.

 

1. Управление стоимостью бизнеса; основные концепции управления стоимостью бизнеса. 

Большинство компаний, акции которых обращаются на фондовом рынке и доступны широкой публике, сегодня провозглашают своей целью создание стоимости для акционеров.

В настоящее время практически всеми финансовыми аналитиками и менеджерами признана концепция управления стоимостью (VBM), как наиболее правильная система целеполагания в компании, которая позволяет учесть интересы всех ключевых стейкхолдеров. При этом на практике распространено множество подходов к реализации процесса оценки и управления стоимостью компании. Концепция VBM строится на основе модели:

1) акционерной добавленной стоимости (SVA) А.Раппапорта, (опирается на выделение ее ключевых факторов. В каждой из трех основных сфер деятельности – операционной, инвестиционной и финансовой — необходимо выделить показатели, которые в первую очередь обосновывают создаваемую компанией выгоду для акционеров, в том числе операционную рентабельность, инвестиции в основной и оборотный капитал, стоимость задействованного капитала и т.д.)

2) экономической добавленной стоимости (EVA) Стерна-Стюарда (ключевой особенностью модели экономической добавленной стоимости является наличие четкого инструмента трансформации учетных показателей деятельности компании, отраженной в ее бухгалтерской отчетности, в финансовых показателях. Авторы модели предлагают ряд корректировок, которые позволяют оценить величину и рентабельность инвестированного капитала, а также стоимость его финансирования.)

3) экономической прибыли Коупленда-Колера-Муррина (в качестве основной цели преследует внедрение стоимостного мышления в компании, а также учет всех нематериальных активов в оценке ее стоимости. При этом концепция экономической прибыли в большей степени направлена на разработку эффективных управленческих инструментов реализации стратегии управления стоимостью в компании.)

4) добавленной денежной стоимости (CVA) немецкого исследователя Левиса  (концентрируется на денежных потоках компании, учитывая при этом интересы всех ключевых стейкхолдеров).

1. Факторы и показатели стоимости.

Основные факторы:

время продаж, местоположение участка, физические характеристики, доступные коммунальные услуги, условия зонирования, наиболее эффективное использование земли, условия продажи, условия финансирования, право собственности (владею, пользуюсь, распоряжаюсь).

В стоимостную группу нормативных показателей общей ценности (производительного потенциала или потенциальной продуктивности) предприятий входят 5 — 6 показателей, измеряемых в тыс. руб. либо в тыс. условных денежных единиц (у.д.е.): 

потенциальный годовой валовой объем производства продукции; 

потенциальный годовой объем производства товарной продукции; 

потенциальный годовой объем производства условно-чистой продукции (добавленной стоимости), характеризующий экономический потенциал предприятия; 

потенциальный годовой объем производства чистой продукции (чистого дохода); 

потенциальная годовая прибыль до вычета налогов и процентов; 

потенциальная годовая чистая прибыль — нормативная прибыль после вычета налогов и процентов. 

1. Управление стоимостью компании как основная задача корпоративного управления.

концепция стоимостного подхода к управлению (value based management), исходящая из задачи максимизации стоимости управляемых активов как главной цели собственников и менеджмента, постепенно начинает доминировать в практике управления зарубежными корпорациями. Для российских компаний стоимостной подход к совершенствованию управления также приобретает высокую актуальность, так как национальные компании, пройдя этап консолидации активов, вынуждены перед лицом нарастающей глобальной конкуренции перейти в фазу эффективного управления и создания максимальной стоимости бизнеса.

основной задачей эффективного собственника должно являться создание ликвидной стоимости компании (стоимости, которая признана рынком и в любой момент может быть конвертирована в денежные средства путем продажи части или всей компании), а также создание системы стратегического управления стоимостью компании с целью ее максимизации. Именно такой подход, ориентированный на создание стоимости бизнеса, может обеспечить не только значимые конкурентные преимущества для самой компании, но и наиболее прогрессивным способом обеспечить максимальное благосостояние акционеров компании и его конвертируемость в денежные средства. 

В реализации подобного подхода необходимо выделить две основные составляющие: 1) признание стоимостного подхода основной концепцией управления компанией; 2) понимание основных факторов стоимости компании, разработка и внедрение инструментария и механизмов управления стоимостью.

Основные этапы формирования системы стратегического управления стоимостью компании 

На наш взгляд, создание системы стратегического управления стоимостью компании (strategic value management) должно включать в себя следующие основные этапы. 

Прежде всего необходимо признание управления стоимостью компании как ключевой задачи с точки зрения эффективного собственника, интегрирование концепции value based management в систему управления компанией и постановка менеджменту задач по созданию ликвидной стоимости компании и ее максимизации. Данный этап носит, безусловно, внутрикорпоративный политический характер, однако именно акционеры как высший орган управления компанией должны обеспечить реализацию перехода к новой концепции управления. Далее можно выделить следующие этапы. 

Этап 1. Формализация (создание модели стоимости компании). На данном этапе необходимо провести глубокую диагностику бизнес-процессов компании и выявить основные драйверы стоимости компании. На базе проведенной диагностики необходимо построить формальные и эмпирические модели, описывающие влияние ключевых драйверов на стоимость. Иными словами, должна быть проведена оценка значимых драйверов стоимости и оценка диапазонов коэффициентов чувствительности рыночной стоимости к различным драйверам. В результате необходимо создать комплексную модель стоимости компании. 

Этап 2. Формирование стратегии. На базе формализованной модели стоимости компании необходимо разработать среднесрочную и долгосрочную стратегию развития и максимизации стоимости компании. Для этого должна быть проведена оценка потенциала роста стоимости за счет различных драйверов и сделана оценка экономической эффективности различных альтернативных стратегий роста стоимости. На базе данных процедур необходимо осуществить выбор оптимальной стратегии (либо ключевых стратегических альтернатив). 

Этап 3. Бюджетирование стоимости (strategic value budgeting). По аналогии с классическим бюджетированием, необходимо сформировать генеральный бюджет стоимости, или, иными словами, утвердить программу формирования целевых показателей увеличения рыночной стоимости компании на определенные периоды. Также необходимо разработать план мероприятий по реализации оптимальной стратегии, утвердить стратегию и мероприятия через корпоративные процедуры принятия решений, подготовить необходимые бюджеты исполнения, назначить ответственных лиц, осуществить выбор внешних консультантов и т.п. Бюджетирование стоимости, на наш взгляд, является неотъемлемой и важнейшей управленческой процедурой в стратегическом управлении стоимостью компании. 

Этап 4. Реализация стратегии. На данном этапе происходит непосредственно реализация разработанной стратегии и осуществление комплекса управленческих действий, направленных на достижение ключевых показателей стоимости компании. 

Этап 5. Отчетность о стоимости (value reporting). Последним важнейшим этапом стратегического управления стоимостью компании, фактически замыкающим управленческий цикл описанных этапов, является подготовка и интеграция в общую отчетность компании специальных отчетов о стоимости. Также мы считаем необходимым ориентировать годовой отчет компании на стоимостные показатели. Иными словами, должна осуществляться пошаговая оценка реализации стратегии по увеличению стоимостью компании и периодический контроль достигнутых показателей. Отчетность о стоимости должна отражать анализ результатов, достигнутых в увеличении стоимости компании, а также давать оценку факторов, за счет которых была повышена ее рыночная стоимость. На базе данных отчетов необходимо проводить корректировки оценочных моделей, мероприятий и, если это требуется, стратегии. Иными словами, это позволяет проводить системный и циклический процесс самообучения компании в управлении своей стоимостью. 

Основные выводы 

В заключение необходимо сделать следующие основные выводы: 

Максимизация рыночной стоимости является центральной задачей для эффективных собственников, что должно решаться через создание внутрикорпоративной системы стратегического управления стоимостью компании.

Корпоративное управление является важнейшим и в значительной степени нереализованным в России источником создания стоимости компаний и одновременно механизмом стратегического управления стоимостью компании. Факторы корпоративного управления необходимо тщательно оценивать, так же как и фундаментальные, что, однако, требует более сложного инструментария и подходов. 

Мероприятия, связанные с управлением внутренними механизмами корпоративного управления, необходимо тщательно планировать. Эффективная система КУ компании может существенно повысить ее рыночную капитализацию, и действия в данном направлении должны быть интегрированы в общую стратегию управления стоимостью компании. Равно должна быть оценена их своевременность для каждого из этапов развития компании и эффективность с точки зрения отношения создаваемой добавленной стоимости к затратам на проведение и внедрение. 

Предлагаемые на рынке консалтинговые услуги в области КУ должны быть ориентированы не на решение имидживых вопросов (получение рейтинга, составление кодекса КУ), что наблюдается в текущее время, а на помощь компаниям в управлении стоимостью. Именно разработка практических механизмов снижения рисков инвестиций в компанию, оценка конкретного вклада данных мероприятий в создание стоимости компании, рекомендации по интеграции данных процессов в общую стратегию будут востребованы и смогут принести компаниям реальную и понятную пользу, выражаемую в конкретных показателях увеличения стоимости бизнеса. 

Стратегия управления стоимостью компании имеет различные альтернативы с точки зрения управления фундаментальными факторами и КУ, которые также необходимо оценивать. 

Регрессионный анализ в сочетании с экспертными оценками может служить сильным инструментом оценки влияния различных эффектов КУ на стоимость компании и создания формальных описательных моделей стоимости компании; 

Стратегия роста стоимости компании, стратегия построения эффективной системы корпоративного управления и стратегия финансирования роста компании тесно связаны и взаимообусловлены, что должно учитывается в управлении компаниями.

1. Основные факторы оценки рыночной стоимости компании.

 

1. Практика регулирования оценочной деятельности в России.

Регулирование оценочной деятельности как в России, так и в дру гих странах происходит тремя разными механизмами. 

Первый механизм   правовое регулирование  регулирование с помощью норм права. Осуществляется путем наделения сторон при осуществлении оценочной деятельности соответствующими правами и обязанностями. Законодатель формирует рамки действия субъектов правоотношений. При этом основным способом защиты прав является судебная защита. В случае нарушения норм права, в принципе, отсутствует необходимость обращения в регулирующий орган. Судебное решение имеет большую силу, чем решение такого органа. В случае отмены государственного регулирования оценочной деятельности, правовое регулирование не перестанет иметь силы. 

Второй механизм   государственное регулирование оценочной деятельности. Регулирование оценочной деятельности  система мер и процедур, направленных на повышение качества оценочных услуг и соответствие их определенным критериям, устанавливаемым профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование или государственными органами (государственное регулирование), или совместно. Сфера государственного и правового регулирования оценочной деятельности можно разграничить как функции и деятельность государственных органов, направленных на контроль за оценочной деятельностью и сферу действия норм права, определяющих права и обязанности субъектов оценочной деятельности, соответственно. К сфере государственного регулирования оценочной деятельности можно отнести принятие Минимуществом РФ (до момента передачи данной функции Минэкономразвития) стандартов оценки некоторых видов объектов, необязательных к применению. Так некоторые методические рекомендации (например Методические рекомендации по оценке объектов интеллектуальной собственности) не носят обязательный характер, но являются рекомендуемыыми к использованию. Таким образом, одной из основных целей государственного регулирования является повышение качества оценочных услуг. 

Основными инструментами регулирования деятельности по оценке являются: 

•         лицензирование; 

•         система Стандартов; 

•         система сертификации качества услуг; 

•         унификация учебных программ по подготовки оценщиков; 

•         создание условий для развития и становления саморегулируемых профессиональных объединений оценщиков; 

•         организация процесса включения процедур и методов профессиональной оценки в общее законодательство; 

•         контроль за исполнением законодательства в области оценки.

 Одной из проблем в области правового регулирование деятельности, является неподготовленность российской правовой системы к терминологии, методологии, профессиональной оценки.

В последнее время четко прослеживается тенденция перехода от государственного регулирования оценочной деятельности к ее саморегулированию (третий механизм). Основными различиями государственного регулирования и саморегулирования оценочной деятельности является регулирующий субъект, степень подкрепления регламентирующих деятельность актов, силой государства. 

Основным положительным моментом в переходе от государственного регулирования к саморегулированию является то, что профессиональные общественные объединения кроме контроля над соблюдением законодательства в области оценочной деятельности могут проводить контроль за соблюдением этических норм профессиональной деятельности, что повышает престиж профессии и обеспечивает качество оценочных услуг. 

Однако саморегулирование  не идеальный инструмент контроля за оценочной деятельностью. В международной практике профессиональные организации оценщиков устанавливают серьезные барьеры для вступления в профессию оценщиков. Существует опасность превращения саморегулируемых организаций в закрытые касты, что снизит конкуренцию на рынке и может отрицательно сказаться на качестве оценочных услуг. Отчасти для предотвращения этого явления и полного саморегулирования оценочных услуг необходимо участие в сертификации оценщиков потребителей их услуг, однако это, в свою очередь, может стать угрозой независимости оценщиков. 

В то же время, вокруг установления той или иной системы регулирования или контролирующего органа разворачивался и до сих пор существует конфликт интересов. 

Интересы различных органов, структур, центров влияния на вопросы регулирования оценочной деятельности связаны со следующими позициями: 

•         возможностью лицензирования и создания барьеров для вступления в деятельность, установлению образовательных цензов; 

•         установления стандартов оценки; 

•         регулирования качества услуг; 

•         возможностью контроля рынка оценочных услуг; 

•         определения степени свободы оценщиков, передел рынка, кон троль за оценщиками; 

•         регулирования статуса отчетов об оценке, определении их силы, возможности их оспаривания, пределов возможности служения отчета для частных интересов; 

•         контроля за привлечением к ответственности оценщиков; 

определения степени независимости оценщиков.

 •

1. Оценка стоимости земельного участка. Факторы, влияющие на оценочную стоимость земли.

Земельные участки (свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования земли), участки недр, обособленные водные объекты, природные комплексы для эксплуатации природных ресурсов и т.д.);

Оценка земли и земельных участков предназначена для выкупа из государственной собственности, для кадастровой оценки, для оформления наследства. Оценка земли производится для взноса в уставной капитал предприятий, оформления залога (ипотеки), определения цены при купле-продаже, а также для иных целей, предусмотренных действующим законодательством. Оценочная экспертиза проводится в отношении земель поселений, промышленности и земель сельскохозяйственного назначения.

Также оценка земельных участков необходима при разделе имущества. Часто требуется оценка права аренды земельного участка. В таком случае рыночная стоимость права аренды земельного участка будет являться разницей между его рыночной стоимостью и капитализированной арендной ставкой за такой участок. Для оценки земельного участка (для его рыночной цены) очень значащим фактором является его месторасположение, наличие коммуникаций, транспортная доступность и, самое главное, его назначение и возможность изменение такого назначения.

Оценка земельных участков учитывает количественный и качественный состав коммуникаций и возможность присоединения к существующим сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство объектов недвижимости. Немаловажным фактором при определении рыночной стоимости земли, при условии застройки участка улучшениями, являются данные инженерно-геологических и инженерно-геодезических изысканий позволяющие определить состав, состояние и свойства грунтов и данные о ситуации и рельефе местности, необходимые для прогнозирования возможного строительства а также затрат связанных со строительством. 

Как правило, когда заходит речь об оценке земли, требуется определить либо рыночную стоимость права собственности на земельный участок, либо право аренды.

Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворить потребности потенциального пользователя в течение определенного времени.

Рыночная стоимость права аренды, зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения земельного участка.

Рыночная стоимость права аренды также зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды объекта за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании.

При оценке земельного участка в первую очередь учитываются его местоположение, влияние внешних факторов и конъюнктура рынка. Кроме того, принимаются во внимание ожидаемая величина, срок и вероятность получения прибыли от эксплуатации земельного участка при наиболее эффективном его использовании, без учета доходов от иных видов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности.
Рыночная стоимость участка со временем изменяется, поэтому оценка земли проводится по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.
Оценка земли (определение рыночной стоимости земельного участка) определяется исходя из принципа наиболее эффективного использования земли, т.е наиболее вероятного использования земельного участка. Это значит, что рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину стоимости земельного участка. При этом возможно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование земельного участка может не совпадать с его текущим использованием.
При определении наиболее эффективного использования земельного участка следует принимать во внимание:

его целевое назначение и разрешенное использование;

преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

ожидаемые изменения на рынке земельных участков;

существующее использование земельного участка.

Оценка земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов) осуществляется на основании: анализа рыночных данных о сделках купли-продажи; ставки арендной платы; цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки); сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре, объектах социально-бытового обслуживания, о состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта, ландшафтной и рекреационной ценности территории.

Оценка земли сельскохозяйственного назначения определяется исходя из фактической урожайности основных сельскохозяйственных культур, сенокосов, продуктивности пастбищ, многолетних насаждений, структуры посевных площадей, цены реализации продукции сельского хозяйства в данном регионе РФ и необходимых затрат на производство основных сельскохозяйственных культур.

Оценка земельных участков в дачных кооперативах и садовых товариществах проводится на основании анализа цен сделок купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам, интенсивности транспортного сообщения, наличия электрификации и газоводоснабжения; удаленности от основных центров инфраструктуры, экологической обстановки в районе, иных факторов, влияющих на стоимость земли.

ПЕРЕЧЕНЬ СВЕДЕНИЙ И ДОКУМЕНТОВ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

1. Целевое назначение земельного участка.

2. Заказчик, его реквизиты.

3. Цель оценки.

4. Дата оценки.

5. Местонахождение и расположение объекта оценки (окружение, транспортная доступность).

6. Преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности.

7. Разрешённое использование.

8. Текущее использование земельного участка.

9. Физические характеристики земельного участка (рельеф, площадь).

10. Наличие улучшений, расположенных в границах земельного участка (здания, строения, сооружения, инженерные коммуникации: электро-, газо-, водоснабжение и т. д.) и сведения о них.

11. Действующие документы, подтверждающие права на земельный участок. Если участок в аренде, то действующий договор аренды с приложениями и расчётом арендной платы на текущий год.

12. План земельного участка.

13. Информация о наличии обременений, построек, сооружений, коммуникаций.

1. Фактор времени в расчетах оценки стоимости; функции денежных единиц.

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) — это расчет и обоснование стоимости предприятия на определенную дату. Оценка стоимости бизнеса, как и любого другого объекта собственности, представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка. 

Во-первых, оценка стоимости предприятия (бизнеса) — это процесс, то есть для получения результата эксперт оценщик должен проделать ряд операций, очередность и содержание которых зависят от цели оценки, характеристик объекта и вы бранных методов. 

Оценка стоимости — процесс целенаправленный. Эксперт оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью. 

Оценка стоимости заключается в том, что оценщик всегда определяет величину стоимости как количество денежных единиц, следовательно, все стоимостные характеристики должны быть выражены количественно, независимо от того, насколько просто они поддаются точному измерению и денежному выражению.

Сущностная черта стоимостной оценки заключается в ее рыночном характере. Это означает, что оценщик не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта, его технических характеристик, местоположения, генерируемого им дохода, состава и структуры активов и обязательств и т. п. оцениваемого объекта. Он обязательно учитывает совокупность рыночных факторов: рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, рыночное реноме оцениваемого бизнеса, его макро и микроэкономическую среду обитания, риски, сопряженные с получением дохода от объекта оценки, среднерыночный уровень доходности, цены на аналогичные объекты, текущую ситуацию в отрасли и в экономике в целом.

Основными факторами являются время и риск. Рыночная экономика отличается динамизмом, отсюда время — важнейший фактор, влияющий на все рыночные процессы, включая оценку стоимости предприятия (бизнеса). Время получения дохода или до получения дохода измеряется интервалами, периодами. Интервал, или период, может быть равен дню, неделе, месяцу, кварталу, полугодию или году. Продолжительность прогнозного периода влияет на величину рыночной стоимости, прежде всего потому, что учитывается при дисконтировании. Рыночная стоимость бизнеса изменяется во времени под влиянием многочисленных факторов, поэтому она определяется только по состоянию на конкретный момент времени. Уже через несколько месяцев она может быть иной. Следовательно, постоянная оценка и переоценка объектов собственности необходима в условиях рыночной экономики.

Основные функции денег

Деньги проявляют себя через свои функции. Обычно выделяют такие функции денег как:

Мера стоимости. Разнородные товары приравниваются и обмениваются между собой на основании цены (коэффициента обмена, стоимости этих товаров, выраженных в количестве денег). Цена товара выполняет такую же измерительную роль, как в геометрии длина у отрезков, в физике вес у тел. Для измерений не требуется досконально знать, что такое пространство или масса, достаточно уметь сравнивать искомую величину с эталоном. Денежная единица является эталоном для товаров.

Средство обращения. Деньги используются в качестве посредника в обращении товаров. Для этой функции крайне важны лёгкость и скорость, с которой деньги могут обмениваться на любой другой товар (показатель ликвидность). При использовании денег товаропроизводитель получает возможность, например, продать свой товар сегодня, а купить сырьё лишь через день, неделю, месяц и т. д. При этом он может продавать свой товар в одном месте, а покупать нужный ему совсем в другом. Таким образом, деньги как средство обращения преодолевают временны́е и пространственные ограничения при обмене.

Средство платежа. Деньги используются при регистрации долгов и их уплаты. Эта функция получает самостоятельное значение для ситуаций нестабильных цен на товары. Например, был куплен в долг товар. Сумму долга выражают в деньгах, а не в количестве купленного товара. Последующие изменения цены на товар уже не влияют на сумму долга, которую нужно оплатить деньгами. Данную функцию деньги выполняют также при денежных отношениях с финансовыми органами. Сходную по смыслу роль играют деньги, когда в них выражают какие-либо экономические показатели.

Средство накопления. Деньги, накопленные, но не использованные, позволяют переносить покупательную способность из настоящего в будущее. Функцию средства накопления выполняют деньги, временно не участвующие в обороте. Однако нужно учитывать, что покупательная способность денег зависит от инфляции.

1. Место метода реальных опционов в системе подходов и методов оценки бизнеса.

Опционы — это ценные бумаги, дающие инвестору право купить или продать другие ценные бумаги или иные активы по специально оговоренной цене в течение определенного срока

ROV( Real options valuation)- метод реальных опционов

 Поскольку ROV-метод сравнительно недавно был внедрен в практи­ку оценки, до сих пор продолжаются дискуссии о его месте в системе подходов и методов оценки предприятия.Согласно используемым в России подходам к оценке стоимости ROV- метод относится, прежде всего, к доходному подходу, поскольку ориенти­рован на определение будущей доходности бизнеса с учетом возможнос­ти принятия менеджментом активных решений. Однако, как представля­ется некоторым участникам развернувшейся дискуссии, концептуально он достаточно близок к сравнительному подходу, поскольку ориентиро­ван на рассмотрение множества вариантов

С теоретических позиций метод реальных опционов является дальней­шим развитием методологии оценки способов решения «экономических про­блем времени». Фактор времени в экономике всегда связан со значитель­ной неопределенностью будущих событий, что вызывает необходимость про­странственного представления времени в виде функциональной или стохастической зависимости. Все методы доходного подхода к оценке ори­ентированы на решение экономической проблемы времени. ROV-метод во многом уточняет представление о будущей динамике бизнеса с учетом воз­можности принятия им активных решений в любой момент времени и пре­доставляет оценщикам более точную «картину» будущих событий

1. Формирование денежного потока применительно к задаче управления предприятием.

Классификационный признак	Виды денежных потоков
1. Вид финансово-хозяйственной деятельности	1.1. По текущей (операционной) деятельности
	1.2. По инвестиционной деятельности
	1.3. По финансовой деятельности
2. Масштаб обслуживания хозяйственного процесса	2.1. Совокупный денежный поток по предприятиям в целом
	2.2. Денежный поток структурного подразделения (филиала)
	2.3. Денежный поток дочерней фирмы
	2.4. Денежный поток по отдельным и хозяйственным операциям
3. Направление движения денежных средств	3.1. Входящий денежный поток (приток денег)
	3.2. Исходящий денежный поток (отток денег)
4. Форма осуществления	4.1. Наличный денежный поток
	4.2. Безналичный денежный поток
5. Сфера обращения	5.1. Внешний денежный поток
	5.2. Внутренний денежный поток
6. Продолжительность временного лага	6.1. Краткосрочный денежный поток
	6.2. Долгосрочный денежный поток
7. По уровню достаточности денежных средств	7.1. Избыточный
	7.2. Оптимальный
	7.3. Дефицитный
8. Вид валюты	8.1. В национальной валюте
	8.2. В иностранной валюте
9. По методу предсказуемости	9.1. Ожидаемый (прогнозируемый) денежный поток
	9.2. Случайный поток
10. Непрерывность формирования	10.1. Регулярный денежный поток
	10.2. Дискретный денежный поток
11. Стабильность временных интервалов образования	11.1. Регулярный денежный поток с равномерными временными интервалами (лагами)
	11.2. Регулярный денежный поток с неравномерными временными интервалами
12. Оценка во времени	12.1. Настоящий денежный поток
	12.2. Будущий денежный поток

Приток денежных средств осуществляется за счет выручки от продажи продукции (товаров, работ, услуг), поступлений от продажи имущества, увеличения уставного капитала путем дополнительной эмиссии акций, полученных кредитов и займов, средств от выпуска корпоративных облигаций, целевого финансирования и др.

Отток денежных средств возникает вследствие покрытия текущих (эксплуатационных) затрат, инвестиционных расходов, платежей в бюджет и внебюджетные фонды, выплат дивидендов и процентов владельцам эмиссионных ценных бумаг, комиссионного вознаграждения посредникам и т. д.

Разница между всеми поступлениями и отчислениями денежных средств за определенный период (месяц, квартал, год) образует чистый приток денежных средств (резерв денежной наличности).

Ден.поток= ДПриток-ДОтток

Денежный поток предприятия представляет собой совокупность распределенных во времени поступлений и выплат денежных средств, генерируемых его хозяйственной деятельностью.
Концепция денежного потока предприятия как самостоятельного объекта финансового управления еще не получила достаточного отражения не только в отечественной, но и в зарубежной литературе по вопросам финансового менеджмента. Прикладные аспекты этой концепции рассматриваются обычно лишь в составе вопросов управления остатками денежных активов, управления формированием финансовых ресурсов и антикризисного управления предприятием при угрозе банкротства.

Высокая роль эффективного управления денежными потоками предприятия определяется следующими основными положениями:
1. Денежные потоки обслуживают осуществление хозяйственной деятельности предприятия практически во всех ее аспектах. Образно денежный поток можно представить как систему «финансового кровообращения» хозяйственного организма предприятия. Эффективно организованные денежные потоки предприятия являются важнейшим симптомом его «финансового здоровья», предпосылкой достижения высоких конечных результатов его хозяйственной деятельности в целом.
2. Эффективное управление денежными потоками обеспечивает финансовое равновесие предприятия в процессе его стратегического развития. Темпы этого развития финансовая устойчивость предприятия в значительной мере определяются тем, насколько различные виды потоков денежных средств синхронизированы между собой по объемам и во времени. Высокий уровень такой синхронизации обеспечивает существенное ускорение реализации стратегических целей развития предприятия.
3. Рациональное формирование денежных потоков способствует повышению ритмичности осуществления операционного процесса предприятия. Любой сбой в осуществлении платежей отрицательно сказывается на формировании производственных запасов сырья и материалов, уровне производительности труда, реализации готовой продукции и т.п. В то же время эффективно организованные денежные потоки предприятия, повышая ритмичность осуществления операционного процесса, обеспечивают рост объема производства и реализации его продукции.
4. Эффективное управление денежными потоками позволяет сократить потребность предприятия в заемном капитале. Активно управляя денежными потоками можно обеспечить более рациональное и экономное использование собственных финансовых ресурсов, формируемых из внутренних источников, снизить зависимость темпов развития предприятия от привлекаемых кредитов. Особую актуальность этот аспект управления денежными потоками приобретает для предприятий, находящихся на ранних стадиях своего жизненного цикла, доступ которых к внешним источникам финансирования до
вольно ограничен.
5. Управление денежными потоками является важным финансовым рычагом обеспечения ускорения оборота капитала предприятия. Этому способствует сокращение продолжительности производственного и финансового циклов, достигаемое в процессе результативного управления денежными потоками, а также снижение потребности в капитале, обслуживающем хозяйственную деятельность предприятия. Ускоряя за счет эффективного управления денежными потоками оборот капитала, предприятие обеспечивает рост суммы генерируемой во времени прибыли.
6. Эффективное управление денежными потоками обеспечивает снижение риска неплатежеспособности предприятия. Даже у предприятий, успешно осуществляющих хозяйственную деятельность и генерирующих достаточную сумму прибыли, неплатежеспособность может возникать как следствие несбалансированности различных видов денежных потоков во времени. Синхронизация поступления и выплат денежных средств, достигаемая в процессе управления денежными потоками предприятия, позволяет устранить этот фактор возникновения его неплатежеспособности.
7. Активные формы управления денежными потоками позволяют предприятию получать дополнительную прибыль, генерируемую непосредственно его денежными активами.

1. Основные принципы оценки стоимости.

Можно выделить 3 основные группы принципов оценки стоимости бизнеса:

основанные на представлениях собственников связанные с эксплуатацией собственности обусловленные действием рыночной среды

Первая группа принципов. Принцип полезности заключается в том, что чем больше предприятие способно удовлетворять потребность собственника, тем выше его стоимость. Полезность для каждого потребителя индивидуальна, но качественно и количественно определенна во времени, в пространстве и стоимости. Однако как общую полезность объекта для собственника в рыночной экономике можно выделить способность объекта приносить доход. Полезность бизнеса — это его способность приносить доход в данном месте и в течение данного периода времени. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости. С точки зрения любого пользователя оценочная стоимость предприятия не должна быть выше минимальной цены на аналогичное предприятие с такой же полезностью. Кроме того, за объект неразумно платить больше, чем может стоить создание в приемлемые сроки нового объекта с аналогичной полезностью.

Принцип замещения определяется следующим образом: максимальная стоимость предприятия характеризуется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

Из принципа полезности вытекает еще один принцип оценки — принцип ожидания или предвидения. Конечно, прошлое и настоящее бизнеса являются важными, однако его экономическую оценку определяет будущее. Принцип ожидания — это определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным предприятием.

Вторая группа принципов. Принцип вклада, заключающийся в том, что включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива.

Принцип остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала.

Принцип «предельной производительности». По мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача хотя и возрастет, однако уже замедляющимися темпами. Замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы. Этот принцип базируется на теории предельного дохода.

При оценке стоимости предприятия необходимо учитывать принцип сбалансированности (пропорциональности), согласно которому максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства. Одним из важных моментов действия данного принципа служит соответствие размеров предприятия потребностям рынка. Если это соответствие нарушается, то бизнес неэффективен (может быть затруднена доставка ресурсов или товаров и др.).

Третья группа принципов. Согласно принципу соответствия предприятия, не отвечающие требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т.д., скорее всего будут оценены ниже среднего.

С принципом соответствия связаны принцип регрессии и принцип прогрессии. Регрессия имеется, когда предприятие характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями. Рыночная цена такого предприятия, вероятно, не будет отражать его реальную стоимость и будет ниже реальных затрат на его формирование. Прогрессия наблюдается, когда в результате функционирования соседних объектов, например, объектов, обеспечивающих улучшенную инфраструктуру, рыночная цена данного предприятия окажется выше его стоимости.

Принцип конкуренции сводится к следующему: если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов.

При оценке предприятия необходимо учитывать принцип зависимости от внешней среды. Стоимость предприятия, его имущества в значительной мере зависит от состояния внешней среды, степени политической и экономической стабильности в стране.

Стоимость предприятия изменяется, и ее оценка должна проводиться на определенную дату. В этом заключается принцип изменения стоимости, т.е. для того чтобы рассмотреть возможные способы использования данного предприятия, необходимо исходить из условий рыночной среды.

Принцип экономического разделения означает, что имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.

Результатом анализа факторов стоимости и характеристик бизнеса является выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования собственности, который юридически и технически осуществим и обеспечивает собственнику максимальную стоимость оцениваемого имущества. В этом заключается суть принципа наилучшего и наиболее эффективного использования.

1. Регулирование оценочной деятельности.

В настоящее время гос.контроль (Минимущество РФ) за деятельностью оценщиков в основном базируется на лицензировании их деятельности. Но лицензирование не обеспечивает сплошного контроля и ориентировано на выборочные проверки деятельности оценщиков. В связи с этим представляется, что саморегулируемые организации оценщиков являются необходимым элементом упорядочения отношений на рынке оценочных услуг.

Саморегулирование: 1. членство в проф.организации, выполнение требований устава 2. система проф.знаний (проф.подготовка, опыт работы) 3. стандарты Кодекс этики.

Функции СРО в соответствии с 135-ФЗ Об оценочной деятельности: защищать интересы оценщиков, содействовать  повышению уровня проф.подготовки оценщиков, содействовать разработке образовательных программ по проф.обучению оценщиков, разрабатывать собственные стандарты оценки, разрабатывать и поддерживать собственные системы контроля качества осуществления оценочной деятельности. 

Общероссийская общественная организация Российское общество оценщиков (РОО) — профессиональная саморегулируемая общественная организация, объединяющая специалистов в области оценочной деятельности из всех регионов России. РОО является членом международных профессиональных организаций:

— Международного комитета по стандартам оценки IVSC, 

— Европейской группы ассоциаций оценщиков TEGoVA, 

— Международной федерации участников рынка недвижимости FIABCI, 

— Международного объединения ассоциаций риэлторов стран Центральной и Восточной Европы CEREAN. 

РОО является членом российских профессиональных организаций: Торгово-промышленной палаты РФ, Ассоциации инвесторов Москвы, Ассоциации региональных банков России (Ассоциации “Россия”), Российской гильдии риэлторов, Союза предпринимательских объединений и организаций “Круглый стол бизнеса России”. 

Из ФЗ-153 «Об оценочной деятельности РФ»:

«Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части надзора и нормативно-правового регулирования осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации (далее — уполномоченные федеральные органы). 

Регулирование оценочной деятельности осуществляется Национальным советом по оценочной деятельности (далее также — Национальный совет) в части разработки федеральных стандартов оценки, саморегулируемыми организациями оценщиков в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности. Контроль за осуществлением членами саморегулируемой организации оценщиков оценочной деятельности осуществляется этими организациями». 

1. Применение ROV-подхода при оценке бизнеса.

ROV – Real Option Value, метод реальных опционов

Особенность метода – его способность учитывать быстро меняющиеся экономические условия, в которых функционируют предприятия. Еще не признан в полной мере, идут дискуссии о возможностях и пределах его применения.

Согласно мнению сторонников этого подхода количественный учет «ценности» выбранных менеджментом стратегий и всех возможностей предприятия, которые традиционно не учитываются при проводимых расчетах, способствует получению более объективных результатов оценки любого бизнеса.

ROV-подход ориентирован на определение будущей доходности бизнеса с учетом возможности принятия менеджментом активных решений. Относится прежде всего к доходному методу, но концептуально близок к сравнительному, т.к. ориентирован на рассмотрение множества вариантов.

Реальный опцион представляет собой возможность совершения предприятием каких-либо действий в будущий момент времени или отказа от них, следовательно, эти действия влияют на стоимость предприятия.

Выделяют множество разнообразных реальних опционов: опцион отсрочки, о. времени, о. на регулирование масштабов, о. на прекращение деятельности, о. на изменение продукции, о. роста, многофункциональные о.

Стоимость, оцениваемая с помощью реального опциона, состоит из фиксированной и переменной части (последняя рассматривается в качестве опциона).

Метод является эффективным, хотя в некоторых случаях достаточно трудоемким для оценки в условиях неопределенности.

При оценке методом необходимо провести параллель между вариантом стратегии и финансовым опционом. После этого осуществляется оценка по моделям финансовых опционов с помощью одного из двух методов – метода портфеля-аналога или метода нейтралитета к риску. Распределение вероятностей в модели может быть задано дискретно (биноминальный метод), так и непрерывно (метод Блэка-Скоулза).

Существуют активные и пассивные реальные опционы ,выделяется так же ряд разновидностей активных опционов.

Этот метод тесно связан с гибким планированием и методом дерева решений. Однако он может быть использован и тогда, когда вероятности вариантов не заданы.

1. Сущность рынка недвижимости; его признаки и основные функции.

Рынок недвижимости – совокупность региональных и локальных рынков, отличающихся по уровню цен, риску, эффективности инвестиций в эту недвижимость. Его можно рассматривать, как взаимосвязанную систему рыночных механизмов, осуществляющих передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости. Каждый объект недвижимости имеет свой кадастровый номер, уникальный, не повторяющийся во времен и на территории. Объекты нед\ти: производственные, обслуживающие, культурно-бытовые и жилищные.

Признаки:

— локализация: абсолютная неподвижность; большая зависимость цены от местоположения; нельзя продавать по образцам

— вид конкуренции: несовершенная конкуренция, олигопольный рынок; небольшое число покупателей и продавцов; уникальность каждого участка; контроль над ценами ограничен; вступление в рынок требует больших капиталов

— эластичность предложения: низкая, при росте спроса и цен предложение

мало увеличивается; спрос может быть очень изменчивым

— степень открытости: сделки носят частный характер; публичная информация часто неполная и неточная; покупатель должен прибыть к неподвижному участку

— конкурентоспособность товара: во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства; специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей

— условия зонирования: регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права; ограниченная оборотоспособность отдельных категорий земель; большая взаимозависимость частной и других форм собственности

— оформление сделок: больше юридических сложностей, ограничений и условий

— стоимость: включает стоимость участка как физического объекта и все связанные с ним права

— современное состояние: спрос на землю ниже предложения,т.е. отсутствие дефицита; тенденция стабилизации и снижения цен

Основные функции:

коммерческая

санирующая (очищающая, закрытие неэффективной недвижимости)

информационная

социальная

перераспределение земель и др. объектов

стимулирующая

конкуренции

посредническая

регулирующая

инвестиционная

1. Модель Гордона.

Модель Гордона – формула оценки стоимости объекта в бизнесе в послепрогнозный период, построенная на капитализации годового дохода послепрогнозного периода при помощи коэффициента, рассчитанного как разница между ставкой дисконтирования и долгосрочными темпами роста доходов.

V = Д_ппп / (R — q), 

Д_ппп — денежный поток, который может быть получен в первый постпрогнозный год;

R — ставка дисконта для собственного капитала;

q — ожидаемые долгосрочные (стабильные) темпы роста денежного потока.

Модель Гордона является вариацией модели дисконтирования дивидендов, методом для вычисления цены акции или бизнеса. Данная модель часто используется для оценки стоимости внебиржевых компаний, которую сложно оценить другими методами.

Модель подразумевает, что компания на сегодняшний день выплачивает дивиденды в размере D, которые в будущем будут увеличиваться с неизменной ставкой g. Также подразумевается, что требуемая процентная ставка (ставка дисконтирования) акции остается постоянной на уровне k.

Тогда текущая цена акции будет равна:

 .

На практике P часто корректируется с учетом различных факторов, например, размера компании. Распространено использование упрощенного вида формулы

 

где D₁ — дивиденд будущего года D₁ = D₀(1 + g).

1. Капитализация постоянного дохода получаемого в течение ограниченного срока (модели Инвуда, Ринге, Хоскальда).

Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации. 

Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора. 

Метод капитализации доходов применяется если: 

•      потоки доходов – стабильные положительные величины; 

•      потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. 

Данный метод не следует использовать, если: 

•      потоки доходов нестабильны; 

•      объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта; 

• нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации. 

Базовая формула расчета имеет следующий вид: 

С=ЧОД/R_кап

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации: 

1)   определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем наиболее эффективном использовании; 

2)   расчет ставки капитализации; 

3)   определение стоимости объекта недвижимости на основе чисто го операционного дохода и коэффициента капитализации, путем деления ЧОД на коэффициент капитализации. 

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. 

Коэффициент капитализации состоит из двух частей: 

1)    ставки дохода на капитал (ставка доходности инвестиций), яв ляющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретным объектом недвижимости; 

2)    нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов. 

 

Δ – снижение стоимости недвижимости (изнашиваемая часть активов).

Метод Ринга. 

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата  ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения: 

 

где n   оставшийся срок экономической жизни, в годах; R дох кап  ставка доходности инвестиций, %. 

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реин­ вестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма воз­ врата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям

 

Метод Хоскольда . Используется в тех случаях, когда ставка до­хода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке

 

1. Субъекты предпринимательской деятельности на рынке недвижимости.

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются: 

• • продавцы (арендодатели) 
  • покупатели (арендаторы) 
  • профессиональные участники рынка недвижимости. 

В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью. 

В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов). 

Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур. Соответственно, их можно разделить на институциональных и неинституциональных участников. 

К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся организации следующего профиля: 

а) организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование: 

• федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода, 
• федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство 
• органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов 
• органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений 
• органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений 
• проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета 
• органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними 
• государственные нотариусы. 

К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся 

• предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия государственной собственности, осуществляющие ту или иную коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях – лицензирование деятельности): 
• брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью 
• оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов 
• финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием 
• девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов) 
• редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий 
• управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта 
• проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе 
• юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на РН 
• страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности 
• участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании) 
• аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию 
• финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов 
• маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке 
• информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике РН 
• специалисты по информационным технологиям, обслуживающие РН 
• специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала 
• любые специалисты — сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости. 

Соответствие между видами деятельности на рынке недвижимости, сформированными в табл. 3, и наименованиями профессионалов рынка приведено в табл. 4. 

С точки зрения практики создает определенные неудобства использование терминов, представляющих собой кальку с английского (брокер, девелопер, редевелопер). Однако, поскольку сами профессии являются для нас новыми, то не всегда удается подобрать подходящее наименование в русском языке без искажения содержания понятия. 

Отдельно надо обсудить понятие “риэлтор”. 

В законодательных актах, публикациях существует два написания этого слова на русском языке – риэлтор и риэлтер. Первое из них пришло к нам в 1992 году, когда профессионалы рынка недвижимости решили создать общенациональное объединение и назвали себя “Российская Гильдия риэлторов”, по аналогии с Национальной Ассоциацией риэлторов США (National Association of Realtors® ). 

Профессиональные участники рн и их виды деятельности 

Профессиональный участник РН	Вид деятельности (табл. 3)
Брокер (Broker)	1. Брокераж (Brokerage), брокерская деятельность
Оценщик (Appraiser)	2 Оценка (Appraisal)
Девелопер (Developer)	3. Девелопмент (Development)
Редевелопер (Redeveloper)	4. Редевелопмент (Redevelopment)
Финансист, банкир, кредитор (Bankere)	5. Банкинг (Bankeng), финансирование (Financing), кредитование (Mortgage)
Управляющий недвижимостью (Property Manager)	6. Управление недвижимостью (Property Management)
Проектировщик и строитель	7. Проектирование и строительство
Юрист	8. Юридическое обеспечение операций
Страховщик РН	9. Страхование на РН
Участник фондового рынка	10. Создание и оборот ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью
Финансовый аналитик	11. Финансовый анализ инвестиционных проектов
Аналитик	12. Анализ и прогнозирование РН
Маркетолог, специалист по рекламе	12. Маркетинг и реклама
Специалист по информационным технологиям	13.Информационное обеспечение РН
Исследователь РН	14. Исследования РН
Образовательные учреждения	15. Образование и повышение квалификации
Специализированные СМИ	16. Освещение проблем РН в СМИ
Риэлтер	17. Операции на рынке недвижимости, предусмотренные законом
Риэлтор® (Realtor®)	18. Любые легальные операции на рынке недвижимости (член Российской Гильдии риэлторов, член Национальной Ассоциации риэлторов США)

1. Этапы и процедуры трансформации бухгалтерской отчетности в систему GAAP для оценки стоимости предприятия.

Трансформация бухгалтерской отчетности — это составление отчетности по определенным стандартам путем корректировки статей имеющейся отчетности, т.е. перегруппировка отчетных (учетных) данных. Причины, по которым российское предприятие формирует отчетность в соответствии с GAAP либо в соответствии с МСФО, следующие.

1. Необходимость получения кредита за рубежом или для привлечения к участию в предприятии иностранного инвестора.
2. Для представления ее российскому кредитору или инвестору (например, этого требуют некоторые банки).
3. Акционерные общества, чьи ценные бумаги обращаются на фондовом рынке, должны помимо отчетности, сформированной по российским стандартам, составлять отчетность исходя из требований международных стандартов и представлять ее заинтересованным лицам по их требованию.
4. Для управления предприятием (по собственной инициативе). Классический финансовый анализ базируется на анализе показателей финансовой отчетности, составленной в соответствии с GAAP.

В настоящее время существуют три способа трансформации российской отчетности в соответствии с GAAP.

1. Разрабатываются отраслевые коэффициенты для пересчета статей российской бухгалтерской отчетности в систему GAAP. При разработке коэффициентов должны быть учтены многие факторы (срок функционирования предприятия, курсы пересчета валют, отраслевые и географические особенности предприятия и т.п.). Остаток по каждой статье российской бухгалтерской отчетности умножается на соответствующий коэффициент, и таким образом отчетность трансформируется в соответствии с GAAP.

Недостатки этого способа:

• коэффициенты разрабатывают на основе данных лишь некоторых предприятий из группы аналогичных, причем условия работы этих предприятий могут сильно отличаться от средних по группе;
• недостаточная объективность при разработке коэффициентов.

2. Трансформация российской бухгалтерской отчетности в соответствии с GAAP с помощью специальных процедур.

3. Все хозяйственные операции с момента начала деятельности (или с какой-либо другой даты) повторно отражаются на счетах бухгалтерского учета в соответствии с GAAP.

Проведение трансформации бухгалтерской отчетности российского предприятия в соответствии с GAAP включает несколько этапов, каждый из которых характеризуется определенными целями и источниками информации:

• первичное обследование предприятия, отчетность которого будет подвергаться трансформации;
• подготовка бухгалтерской отчетности по российским стандартам;
• проверка соответствия отражения активов и пассивов в российской отчетности системе GAAP. Внесение соответствующих корректировок в бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках;
• проверка соответствия порядка отражения доходов и расходов, принятого на данном предприятии, системе GAAP. Внесение соответствующих исправлений в отчет о прибылях и убытках.
• составление консолидированной (групповой) бухгалтерской отчетности согласно GAAP, в случае если у предприятия имеются дочерние предприятия;
• пересчет трансформированной отчетности в доллары США;
• финансовый анализ данных трансформированной отчетности.

Все действия, проводимые с элементами исходной российской бухгалтерской отчетности, должны быть описаны в специальной пояснительной записке.

В ходе первичного обследования предприятия необходимо ответить на следующиевопросы:

• возможно ли в принципе проведение трансформации исходя из особенностей данного конкретного предприятия;
• не вступит ли информация в трансформированной отчетности в противоречие со здравым смыслом;
• будет ли полученная информация полезна с точки зрения принятия пользователями на ее основе каких-либо решений;
• окупятся ли затраты на проведение трансформации;
• имеются ли у данного предприятия дочерние и зависимые предприятия (отчетность дочерних и зависимых предприятий также должна быть трансформирована в GAAP);
• какова структура основных средств предприятия и когда они введены в эксплуатацию;
• имеется ли аудиторское заключение, подтверждающее достоверность отчетности, представленной для трансформации (отсутствие такого заключения ставит под сомнение полезность проведения трансформации)?

Если при первичном обследовании предприятия выявили неучтенные хозяйственные операции, их следует провести в учете и внести соответствующие корректировки в бухгалтерскую отчетность.

1. Элементы рынка недвижимости.

Рынок недвижимости – средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и покупателями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложений. 

Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из семи основных элементов: 

— спрос — количество земельных участков, имущественных компонентов и прав на них, которое покупатели готовы приобретать по складывающимся ценам; 

— предложение — это количество земли и другого недвижимого имущества, которое собственники готовы продать по определенным ценам; 

— цена — денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог; 

— менеджмент (кадры, лицензированные субъекты, инвестиции, сделки, налоги, нормативы, законы); 

— маркетинг (анализ, прогнозирование, сегментация, мониторинг, ценообразование); 

— инфраструктура (консалтинговая, юридическая, риэлторская, рекламная, информационная, страховая, методическая); 

— деловые процедуры (операции внебиржевые, тендер, оценка, аукцион, конкурс).

1. Оценка инвестиционных проектов, основные методы и показатели.

Методы оц-ки эф-ти могут быть сгруппированы с позиции учета или неучета диск-ния. При оц-ке крупных инв-ционных проектах используются методы, учитывающие диск-ние. В этом случае мы говорим об оттоках и притоках днжных ср-в, а не о расходах и доходах. 

Метод 1 по ЧДД

Чистый дисконт-ый доход (Net present value— NPV) — это ∑ дисконт-ых значений потока платежей, приведённых к сегодняшнему дню. Разность между притоками и оттоками формирует эл-т днжного потока: Rt=Пt-Ot. Простое сложение эл-тов не хар-ризует эф-ть инв-ций, т.к. притоки и оттоки имели место в разные годы. Их необходимо привести к одному году при помощи коэф-та диск-ния.

 NPV (ЧДД) = ∑ (Пt-Ot)/(1+r) =∑ Rt/(1+r), где r – ставка диск-ния.

В этом случае мы говорим об оттоках и притоках днжных ср-в, а не о расходах и доходах. К притокам относятся:

• Выручка от реал-ции
• Получаемые кредитные ср-ва
• Ср-ва от продажи акций
• Ср-ва от ликвидации им-ва.

К оттокам относятся:

• Кап-льные затраты
• Затраты на пр-во продукции без учета Ам-и (А уже учтена в кап затратах)
• Выплаты кредита и процентов по нему
• Выплаты див-дов и др.

Если ЧДД положителен – проект эффективен. 

Если ЧДД = 0, проект бесприбыльный 

• Метод 2 Срок окупаемости

Срок окупаемости (Pay-Back Period) — период времени, необходимый для того, чтобы Дхд, генерируемые инв-циями, покрыли затраты на инв-ции. Этот пок-ль определяют последовательным расчетом чистого дохода для каждого периода проекта. Т.е. Схема расчета срока окупаемости:

• Рассчитать дисконт-ый днжный поток доходов по проекту, исходя из ставки дисконта и периода возникновения доходов.
• Рассчитать накопленный дисконт-ый днжный поток как алгебраическую ∑у затрат и потока доходов по проекту.
• Накопленный дисконт-ый днжный поток рассчитывается до получения первой положительной вел-ны. Точка, в которой PV примет положительное значение, будет являться точкой окупаемости.

Этот критерий очень распространен из-за своей ясности и простоты расчета. Он хар-ризует уровень инв-ционных рисков, связанных с ликвидностью. Более высокий срок окупаемости сопряжен с возрастанием вероятности действия неконтролируемых случайных и неопределенных факторов. Срок окупаемости можно рассматривать как индикатор степени неопределенности, своеобразное ограничение, применение которого позволяет отсечь объекты инвест-я, хар-ризующиеся высокими значениями неконтролируемых факторов. 

Срок окупаемости по проекту должен быть короче периода пользования заемными ср-вами, устанавливаемого кредитором. Главный недостаток: в расчетах игнорируются Дхд, получаемые после предлагаемого срока окупаемости проекта. 

Метод 3 Внутренняя норма доходности (IRR internal rate of return).

ВНД (internal rate of return— IRR) — это процентная ставка, при которой чистый дисконт-ый доход (NPV) равен 0.

Методика расчета IRR:

1. Выбирается произвольная ставка диск-ния и на ее основе рассчитывается ∑рная текущая ст-ть доходов по проекту.

2. Затраты по проекту сопоставляются с полученной приведенной ∑ой доходов.
3. Если первоначальная произвольная ставка диск-ния не дает нулевой чистой текущей ст-ти доходов, то выбирается вторая ставка диск-ния по следующему правилу:
если NPV > 0 , то новая ставка диск-ния должна быть больше первоначальной;
если NPV < 0 , то новая ставка диск-ния должна быть меньше первоначальной.
4. Подбор второй ставки диск-ния следует проводить до тех пор, пока не получим ∑рную текущую ст-ть доходов как больше, так и меньше затрат по проекту. Между двумя последними R находится ВНД

Проекты с максимальной вел-ной IRR более привлекательны, т. к. потенциально способны выдерживать большие нагрузки на инв-ционный кап-л, связанные с возможным повышением его ст-ти. Недостатки метода:

• IRR сложно использовать для оц-ки инв-ционного портфеля в целом, т. к. он, в отличие от показателя NPV, не ∑ируется и хар-ризует только конкретный проект.
• Если есть несколько крупных отрицательных днжных потоков в течение эк-ой жизни проект, т.к. при этом NPV  будет принимать нулевое значение несколько раз. Следовательно, IRR будет иметь столько же решений.

Метод 4 Индекс доходности инв-ций

 ИД = [ ∑Притоки /(1+r) ] /инв-ции

Индекс доходности дисконт-ых инв-ций (Profitability Index, PI) — отн-ние ∑ы дисконт-ых эл-тов днжного потока от операционной деят-ти к вел-не дисконт-ой ∑ы эл-тов днжного потока от инв-ционной деят-ти.

 

CFt — приток днжных ср-в в период t;
It — ∑ инв-ций (затраты) в t-ом периоде;
r — ставка диск-ния;
n — число периодов.

Пок-ль тесно связан с показателем чистой современной ценности инв-ций, но, в отличие от последнего, позволяет определить не абсолютную, а относительную хар-ристику эф-ти инв-ций. ИД отвечает на вопрос: каков уровень генерируемых проектом доходов, получаемых на одну ед-цу кап-льных вложений.  PI наиболее целесообразно использовать для ранжирования имеющихся вариантов вложения ср-в в условиях ограниченного объема инв-ционных рес-сов.

 

1. Особенности исследования состояния рынка недвижимости, основные источники информации.

1. Обзорные исследования общего состояния рынка недвижимости и/или его сегментов 

Исследования подобного рода необходимы для оценки общего состояния рынка и его сегментов, изучения участников, определения тенденций и перспектив развития. Предназначены они, прежде всего, для компаний, только планирующих выход на рынок. 

В обзорных исследованиях рассматриваются: 

— динамика основных показателей, 

— характерные особенности, 

— доли рынка участников, 

— тенденции и тренды рынка, 

— прогнозы развития рынка недвижимости на фоне макроэкономических 

  процессов в обозримой перспективе. 

  

2. Исследования отдельных сегментов рынка недвижимости 

Данные исследования предназначены для более глубокого изучения сегментов рынка, которое позволяет оперативно провести экспресс-оценку новых участков под застройку, сделать анализ конкурентной среды, обосновать целесообразность того или иного проекта. 

Результатами исследования являются общая обзорная информация того или иного сегмента рынка недвижимости, полная база его объектов с указанием всех основных и дополнительных параметров, а также аналитические таблицы, позволяющие легко выявить закономерности и взаимосвязи между этими параметрами. 

  

3. Исследования, связанные с освоением новых участков под застройку 

Исследования подобного рода необходимы для оценки эффективности использования земельного участка в тех или иных целях и являются, по сути, основой для определения концепции застройки и составления маркетингового задания на проектирование. Задача исследования сводится к определению направления деятельности объекта и потребительских предпочтений в отношении него. В результате исследование позволяет выяснить: 

— какой объект выгоднее построить на том или ином участке, 

— какими параметрами и характеристиками он должен обладать. 

  4. Исследования, связанные с изучением спроса и потребительских предпочтений на рынке недвижимости 

Исследования позволяют ответить на ряд следующих важных вопросов для принятия решений о застройке: 

— какие типы недвижимости (в зависимости от объекта исследования) являются наиболее 

  востребованным в инфраструктуре данного городах/региона, 

— готовы ли покупатели/арендаторы приобретать/арендовать новые объекты/помещения или они 

  рассматривают только вторичный рынок, 

— каков портрет потребителя на изучаемом сегменте рынка. 

1. Модели оценки опционов.

Главнейшая задача, которую необходимо решить инвестору — это определение цены опциона. Две наиболее известные модели определения премии опционов — это модель Блэка-Шоулза и биноминальная модель (BOPM) Кокса, Росса и Рубинштейна.

Модель Блэка-Шоулза была разработана для оценки стоимости европейского опциона колл на акции, по которым не выплачиваются дивиденды. Чтобы использовать данную формулу для оценки стоимости опциона на акции, по которым выплачиваются дивиденды, в формулу были внесены некоторые изменения. Формула Блэка-Шоулза для оценки действительной стоимости опциона имеет следующий вид:

Vc = N (d1) Ps — E/eRT * N (d2),

где:

d1 = [ln (Ps/E) + (R+0,5σ2) T]/σ√T

d2 = [ln (Ps/E) + (R-0,5σ2) T]/σ√T = d1-σ√T

где: Vc -действительная стоимость опциона колл; Ps — текущая рыночная цена базисного актива; Е — цена исполнения опциона; R — непрерывно начисляемая ставка без риска в расчете на год; Т — время до истечения, представленное в долях в расчете на год; σ — риск базисной обыкновенной акции, измеренный стандартным отклонением доходности акции, представленной как непрерывно начисляемый процент в расчете на год.

Следует обратить внимание на то, что E/eRT — это дисконтированная стоимость цены исполнения на базе непрерывно начисляемого процента. Величина ln (Ps/E) — это натуральный логарифм Ps/E. N (d1) и N (d2) обозначают вероятности того, что при нормальном распределении со средней, равной 0, и стандартным отклонением, равным 1, результат будет соответственно меньше d1 и d2.

В данной формуле ставка процента R и стандартное отклонение актива σ предполагаются постоянными величинами на протяжении всего времени действия опциона. Для облегчения подсчетов по данной формуле были разработаны таблицы значений N (d) для различных d. Формула Блэка-Шоулза часто применяется теми, кто пытается обнаружить ситуации, когда рыночная цена опциона серьезно отличается от его действительной цены. Опцион, который продается по существенно более низкой цене, чем полученная по формуле, является кандидатом на покупку; и наоборот, — тот, который продается по значительно более высокой цене, — кандидат на продажу.

Биноминальная модель Кокса, Росса и Рубинштейна используется для оценки премии американских опционов, прежде всего опционов пут. Весь период действия опционного контракта разбивается на ряд интервалов времени. Считается, что в течение каждого из них цена базисного актива может пойти вверх или вниз с определенной вероятностью. Получают значение цены базисного актива для каждого интервала времени, учитывая данные о стандартном отклонении его курса (строят дерево распределения цены), также определяют вероятность повышения и понижения курсовой стоимости актива на каждом отрезке временного интервала. Возможные цены опциона в данное время определяются, опираясь на значения цен актива к моменту истечения опциона.

После этого последовательным дисконтированием цен опциона (с учетом вероятности повышения и понижения стоимости актива на каждом интервале времени) получают значение его цены в момент заключения контракта.

1. Основные субъекты рынка недвижимости.

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются: 

• • продавцы (арендодатели) 
  • покупатели (арендаторы) 
  • профессиональные участники рынка недвижимости. 

В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью. 

В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов). 

Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур. Соответственно, их можно разделить на институциональных и неинституциональных участников. 

К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся организации следующего профиля: 

а) организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование: 

• • федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода, 
  • федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство 

• органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов 
• органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений 
• органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений 
• проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета 
• органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними 
• государственные нотариусы. 

К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся 

• • предприниматели, осуществляющие ту или иную коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях – лицензирование деятельности): 
  • брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью 
  • оценщики недвижимости
  • финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием 
  • девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе финансированием проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду 
  • редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий 
  • управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта 
  • проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе 
  • страховщики  и др. 
• Профессиональные участники рн и их виды деятельности 

Профессиональный участник РН	Вид деятельности (табл. 3)
Брокер (Broker)	1. Брокераж (Brokerage), брокерская деятельность
Оценщик (Appraiser)	2 Оценка (Appraisal)
Девелопер (Developer)	3. Девелопмент (Development)
Редевелопер (Redeveloper)	4. Редевелопмент (Redevelopment)
Финансист, банкир, кредитор (Bankere)	5. Банкинг (Bankeng), финансирование (Financing), кредитование (Mortgage)
Управляющий недвижимостью (Property Manager)	6. Управление недвижимостью (Property Management)
Проектировщик и строитель	7. Проектирование и строительство
Юрист	8. Юридическое обеспечение операций
Страховщик РН	9. Страхование на РН
Участник фондового рынка	10. Создание и оборот ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью
Финансовый аналитик	11. Финансовый анализ инвестиционных проектов
Аналитик	12. Анализ и прогнозирование РН
Маркетолог, специалист по рекламе	12. Маркетинг и реклама
Специалист по информационным технологиям	13.Информационное обеспечение РН
Исследователь РН	14. Исследования РН
Образовательные учреждения	15. Образование и повышение квалификации
Специализированные СМИ	16. Освещение проблем РН в СМИ
Риэлтер	17. Операции на рынке недвижимости, предусмотренные законом
Риэлтор® (Realtor®)	18. Любые легальные операции на рынке недвижимости (член Российской Гильдии риэлторов, член Национальной Ассоциации риэлторов США)

1. Риэлтерские организации как субъекты рынка недвижимости.

Риэлторская деятельность — это посредничество в совершении юридических действий (заключении определенных гражданско-правовых сделок), смысл которого состоит в получении участником имущественного оборота (продавцом или покупателем) возможности выступать в качестве стороны сделки через посредство уполномоченного лица (риэлторской фирмы).

Такой род деятельности может совершаться как на основе договора поручения (гл. 49 ГК РФ), так и на основе договора комиссии (гл. 51 ГК РФ). При этом посредник (поверенный или комиссионер), действуя от чужого (договор поручения) либо от собственного (договор комиссии) имени, но в обоих случаях в чужих интересах, в конечном итоге создает, изменяет или прекращает определенные права или обязанности для своего клиента (доверителя или комитента).

На сегодняшний день отсутствует нормативный акт, отдельно регламентирующий правовой статус риэлторов.

Основной практической деятельностью риэлторских фирм является консультирование сторон по подготовке сделки и физическое сопровождение сторон собственно во время заключения сделки, государственной регистрации прав, а также расчетов между сторонами.

Стороны вступают в правоотношения самостоятельно, и соответственно при возникновении дальнейших разногласий у продавца и покупателя риэлтеры остаются в стороне. Их нельзя привлечь к судебной ответственности в качестве третьей стороны.

Надо отметить, что персонал риэлторских фирм составляют специалисты по оценке недвижимости, специалисты по сопровождению государственной регистрации. При этом, уровень подготовки этих специалистов зачастую очень низкий, что зачастую приводит к большим проблемам для клиентов

Отсутствие федерального закона, регламентирующего риэлторскую деятельность, повлекло вовлечение в эту сферу большого числа людей, которые не обладают достаточной квалификацией для этого рода деятельности. Это очень отрицательно сказывается на качестве функционирования рынка недвижимости и приводит к массе судебных споров. Так, зачастую для многих риэлторов не понятно отличие задатка от аванса, не понятен правовой режим общей собственности. Все это очень часто становится предметом сложных и длительных судебных разбирательств, в которых сам риэлтор никакого участия не принимает и никакой ответственности не несет. В связи с этим крайне необходимо наличие федерального закона о риэлторской деятельности, наподобие закона об оценочной деятельности. 

1. Использование мультипликаторов дохода для оценки убыточных и растущих компаний.

Ценовой мультипликатор – соотношение между ценой продажи и каким-либо показателем по предприятию-аналогу. Он отражает соотношение между рыночной ценой предприятия и каким либо его показателем, характеризующим результаты его производственной либо финансовой деятельности. Мультипликаторы можно разделить на две основные группы – натуральные и финансовые.

К натуральным мультипликаторам относятся такие, в знаменателе которых стоит один из натуральных (измеряемых в штуках, тоннах и т.д.) показателей.

К натуральным показателям относятся:
«Цена/Мощность, в тоннах за год»;
«Цена/Производство, в тоннах за год»;
«Цена/Объем продаж в штуках».

Натуральные показатели применимы в конкретных отраслях или группах отраслей, в связи с этим их также называют «специфичными для сектора». Для конструирования натуральных показателей выбираются те факторы, которые являются определяющими для выручки или размеров активов оцениваемого предприятия и предприятий-аналогов.
К финансовым мультипликаторам относятся такие, в знаменателе которых стоит один из денежных показателей. Финансовые мультипликаторы, в свою очередь, делятся еще на две группы – моментные и интервальные.

К моментным мультипликаторам относятся:
«Цена/Балансовая стоимость»;
«Цена/Чистая стоимость активов»;
«Цена/Дивидендные выплаты»

К интервальным мультипликаторам относятся:
«Цена/Прибыль»;
«Цена/Денежный поток»;
«Цена/Выручка».

Между натуральными и финансовыми мультипликаторами существуют концептуальные различия. Фундаментальным отличием финансовых мультипликаторов от натуральных является то, что данные мультипликаторы являются универсальными и применимы для всех отраслей. Натуральные показатели в свою очередь являются специфичными для каждой конкретной отрасли или группы отраслей.
Ценовые мультипликаторы являются основным инструментом определения рыночной стоимости предприятия в сравнительном подходе. Ценовые мультипликаторы рассчитываются по всем отобранным предприятиям-аналогам.

Мультипликаторы цена/прибыль, цена/денежный поток. Данные мультипликаторы является наиболее распространенным способом определения стоимости, так как информация о прибыли оцениваемого предприятия и предприятий-аналогов является наиболее доступной.

Мультипликатор цена/дивиденды. Данный мультипликатор может рассчитываться как на базе фактически выплаченных дивидендов, так и на основе потенциальных дивидендных выплат. Под потенциальными дивидендами понимаются типичные дивидендные выплаты по группе предприятий-аналогов, исчисленные в процентах к чистой прибыли.
Применение натуральных мультипликаторов на практике осложняется многими ограничениями. Одним из главных ограничений является то, что при сравнении предприятия должны быть монопродуктовыми и производить однородный продукт. Приведение разнородной продукции к единым натуральным единицам измерения создает большую погрешность из-за разницы цен на разные виды продукции. Это же ограничение возникает и в том случае, когда оцениваемое предприятие и предприятие-аналог имеют разную структуру продукции, и производимая на одном предприятии продукция может иметь большую добавленную стоимость, чем на другом предприятии. То же самое справедливо и для качества производимой продукции.