В сфере управления развитием территорий все субъекты власти создают НПА и иные документы, регламентирующие развитие этих территорий. Сюда же входит развитие городов. Рассмотрим все уровни:

1. Схема территориального планирования РФ.

Готовится Правительством РФ;

Согласовывается с Правительством субъектов РФ;

Экспертиза проводится Правительством РФ;

Принимается Правительством РФ.

2. Схема территориального планирования субъекта РФ.

Готовится Правительством субъекта РФ;

Согласовывается с Правительством субъектов РФ, с Правительствами соседних субъектов РФ, с ОМСУ субъекта РФ;

Экспертиза проводится Правительством субъекта РФ;

Принимается Правительством субъекта РФ.

3. Генеральный план города.

Готовится главой администрации города;

Согласовывается с Правительствами: РФ, субъекта РФ, соседних МСУ, с населением (это важно!);

Экспертиза проводится Правительством субъекта РФ;

Принимается Представительные ОМСУ.

4. Генеральный план города Федерального значения.

Готовится главой города Федерального значения;

Согласовывается со всеми, кроме ОМСУ внутри города;

Экспертиза проводится Правительством города Федерального значения;

Принимается Представительные органы города Федерального значения

Разграничение собственности РФ, субъектов РФ и муниципальных образований, а также частной собственности в крупных городах.

Статья 212 ГК РФ.

1. В Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

2. Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

3. Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом. Законом определяются виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности.

4. Права всех собственников защищаются равным образом.

Статья 8 К РФ:

В Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Разграничение государственной собственности на землю, на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с Земельным Кодексом РФ и федеральными законами.

Правительство РФ осуществляет меры по обеспечению законности, прав и свобод граждан, охране собственности и общественного порядка, борьбе с преступностью (ст.114 К РФ).

Государственная собственность — собственность, принадлежащая федеральным и местным властям. Имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение.

Статья 214 ГК РФ. Право государственной собственности

1. Государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации — республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации).

2. Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.

3. От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса.

4. Имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с настоящим Кодексом (статьи 294, 296).

Средства соответствующего бюджета и иное государственное имущество, не закрепленное за государственными предприятиями и учреждениями, составляют государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа.

5. Отнесение государственного имущества к федеральной собственности и к собственности субъектов Российской Федерации осуществляется в порядке, установленном законом.

Федеральная собственность:

Федеральная собственность РФ — имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации.

Правительство РФ осуществляет управление федеральной собственностью (ст. 71, 114 К РФ).

Разграничение государственной собственности находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ (ст.72 К РФ).

Собственность субъектов РФ:

Собственность субъекта РФ — имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам РФ: республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам.

Земельный Кодекс:

Статья 18. Собственность на землю субъектов Российской Федерации

1. В собственности субъектов Российской Федерации находятся земельные участки:

которые признаны таковыми федеральными законами;

право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

которые приобретены субъектами Российской Федерации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

2. Утратил силу с 1 июля 2006 года. — Федеральный закон от 17.04.2006 N 53-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

3. В субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью соответственно субъекта Российской Федерации — города федерального значения Москвы, субъекта Российской Федерации — города федерального значения Санкт-Петербурга, если законами указанных субъектов Российской Федерации не установлено, что такой земельный участок является собственностью муниципальных образований, находящихся на территориях указанных субъектов Российской Федерации.

(п. 3 введен Федеральным законом от 22.07.2008 N 141-ФЗ)

Муниципальная собственность:

Муниципальная собственность — собственность муниципальных образований. Права по владения, пользования и распоряжения от имени муниципальных образований осуществляют органы местного самоуправления.

ОМСУ осуществляет пользование и распоряжение муниципальной собственностью (ст. 130 К РФ).

Статья 215 ГК РФ. Право муниципальной собственности

1. Имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью.

2. От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса.

3. Имущество, находящееся в муниципальной собственности, закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с настоящим Кодексом (статьи 294, 296).

Средства местного бюджета и иное муниципальное имущество, не закрепленное за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляют муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования.

Земельный Кодекс:

Статья 19. Муниципальная собственность на землю

1. В муниципальной собственности находятся земельные участки:

которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации;

право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством.

1.1. Если иное не предусмотрено другими федеральными законами, земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью городского округа, городского или сельского поселения либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории собственностью муниципального района по месту расположения земельного участка.

(п. 1.1 введен Федеральным законом от 22.07.2008 N 141-ФЗ)

2. Утратил силу с 1 июля 2006 года. — Федеральный закон от 17.04.2006 N 53-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

3. В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований.

4. Утратил силу с 1 июля 2006 года. — Федеральный закон от 17.04.2006 N 53-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

Частная собственность:

Частная собственность — право частных лиц и фирм приобретать, владеть, использовать, продавать и завещать землю, капитал и другие активы.

Статья 35 К РФ:

Право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Право наследования гарантируется.

Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю (ст.36 К РФ).

Правовой основой реновации городской среды служит фундаментальное требование ст. 42 Конституции Российской Федерации, обуславливающее право каждого гражданина на благоприятную окружающую среду и достоверную информацию о ее состоянии. Это право поддерживается и детализируется целым рядом отраслевых кодексов и частных законов Российской Федерации, региональными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в том числе города Москвы, нормативной базой, социальными и техническими стандартами организации вещественной материально-пространственной среды жизнедеятельности населения.

Важнейшее значение для преобразования территорий городов России имеет Градостроительный кодекс Российской Федерации, который регулирует вопросы территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции капитальных объектов.

К градостроительным отношениям, возникающим в процессе реновации территорий поселений применяется земельное, лесное, водное законодательство, законодательство об особо охраняемых природных территориях, об охране окружающей среды и объектов культурного наследия, а также законодательство о недрах и природных ресурсах, о защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, о безопасности гидротехнических сооружений и о промышленной безопасности опасных производственных объектов, о санитарном благополучии населения.

Градостроительные отношения участников процессов реновации застроенных территорий поселений развиваются в рамках, определенных Гражданским кодексом Российской Федерации, федеральных законов регулирующих инвестиционную деятельность, в том числе в виде капитальных вложений, имущественные отношения, структуру налогообложения и бюджетную среду, организацию и предметы ведения органов Государственной власти и местного  самоуправления.

Совокупность законодательных актов, определяющих возможность и эффективность реновации застроенных территорий, характеризуется охватом практически всех сторон градостроительной деятельности. Однако, в этом кругу есть реальные узкие, но весьма важные и глубокие пробелы, которые создают иногда труднопреодолимые препятствия для целенаправленного преобразования городской среды.

Так, например, вся идеология действующего Градостроительного кодекса, а особенно, Земельного кодекса Российской Федерации построена на основании отождествления правовой судьбы основных фондов и земельных участков их изолированного размещения, что встречается в градостроительной практике только  хуторов и малых населенных мест, дачных и коттеджных поселков. В крупных и крупнейших городах, городах-миллионниках, городах федерального значения – Москва и Санкт-Петербурге, в формировании которых значительную роль сыграли экономические механизмы периода развития капитализма в России, градостроительные ситуации отражают гораздо более сложные имущественно-правовые отношения соседних земельных участков и расположенных на этих участках, над и под ними объектов, так называемого, капитального строительства, хотя продолжительность их полезного функционирования значительно меньше физической жизни любого земельного участка.

В действующем законодательстве отсутствует понятие «строительного пространства», занятие которого основными фондами есть предмет градостроительной деятельности, в результате чего появляется имущественный комплекс какого-либо одного и многофункционального назначения – объект собственности и налогообложения.

Поэтому следует ожидать, что в рамках регионального законодательства должны появиться специфические комплексные нормативно-правовые акты, направленные на юридическое обеспечение всего спектра градостроительной деятельности в области реновации застроенных территорий городов-мегаполисов – Москвы и Санкт-Петербурга.