Эксперт

Сергей

Задать вопрос

Мы готовы помочь Вам.

1. Теоретический вопрос

Тема 6. Операции с недвижимостью, сопровождающиеся сменой собственника
Выделяют несколько видов гражданско-правовых сделок с недвижимостью: купля-продажа, мена, дарение, отчуждение под ренту, отчуждение в результате участия в создании имущества юридического лица, передача в аренду, передача в безвозмездное пользование (договор ссуды), передача в управление, передача в качестве вклада в совместную деятельность по договору простого товарищества, залог (ипотека).
Данный перечень не содержит всех сделок с недвижимостью, поскольку существует отдельный ряд сделок, так или иначе связанных с недвижимостью (лизинг, договор об установлении сервитута, договор долевого участия в финансировании строительства, а также группа посреднических сделок).
Вышеперечисленные сделки разделяют на три группы:
• сделки, осуществляемые с целью отчуждения недвижимого имущества (купля-продажа, мена, дарение, договор ренты, участие в создании имущества юридического лица);
• сделки, осуществляемые с целью передачи недвижимого имущества во владение, пользование, управление (аренда, безвозмездное пользование, доверительное управление, договор простого товарищества);
• другие сделки (установление сервитута, ипотека и т. д.);
• сделки, осуществляемые с целью отчуждения земельных участков.
Земля и другие природные ресурсы могут подлежать отчуждению в пользу другого лица или передаваться ему другими способами в соответствии с законами о земле и других природных ресурсах. Однако существуют земельные участки, не подлежащие продаже, в число которых входят:
• земли общего пользования в населенных пунктах. Данные объекты могут быть сданы в краткосрочную аренду;
• земли оздоровительного, исторического и культурного назначения;
• земли заповедников, национальных природных парков, памятников природы и ботанических садов;
• земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению;
• земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства.
Помимо перечисленного выше, недопустимыми являются сделки с земельными участками при условии, что они влекут за собой нарушение градостроительных, экологических, противопожарных, санитарных и других специальных требований. Недопустимой также считается невозможность соблюдения целевого назначения земельного участка и условий его разрешенного использования.
Договор купли-продажи
Наиболее распространенной сделкой, совершаемой с целью приобретения и отчуждения имущества, является договор купли-продажи. Именно договор купли-продажи используется при совершении альтернативных сделок (сделка по продаже квартиры с одновременной покупкой другой квартиры).
Договор купли-продажи осуществляется путем оформления единого документа и подписания его участвующими сторонами. В зависимости от желания сторон данный документ может быть оформлен нотариально. Объектом купли-продажи может выступать как изолированное жилое помещение, так и какая-либо его часть, находящаяся в общей долевой собственности.
Договор купли-продажи обязательно должен быть зарегистрирован в органе юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на недвижимость переходит от одного собственника к другому в момент государственной регистрации сделки.

Договор купли-продажи, не прошедший государственную регистрацию, не считается заключенным и не влечет за собой никаких юридических последствий.
Обмен и мена
С точки зрения цели, с которой совершаются обмен и мена, принципиальной разницы между этими понятиями нет. Разница наблюдается лишь в том случае, когда встает вопрос о праве на обмениваемую недвижимость. Если недвижимость является собственностью участников сделки, они заключают договор мены. В случае если одна из обмениваемых квартир (или обе) не приватизирована и является собственностью владельца на основании договора социального найма, совершение обменной сделки регистрируется договором обмена. Договор мены регламентируется ГК РФ, а договор обмена – нормами жилищного законодательства.
Договор мены объектов жилых помещений
Следует отметить, что договор мены появился раньше, чем договор купли-продажи, однако законодательное признание получил гораздо позднее. Договор мены был актуален в условиях натурального хозяйства, однако с появлением денег и развитием торговли ему на смену пришла купля-продажа. С точки зрения политэкономии купля-продажа может также рассматриваться как мена, поскольку при этом происходит обмен вещей на деньги.
В соответствии с договором его участники обязаны передать друг другу в собственность определенные вещи, при этом одна сторона, приобретая вещь в собственность, не платит покупную цену в деньгах, а отдает взамен другую вещь. Таким образом, оба участника договора являются одновременно и продавцами (в отношении товара, который они обязуются передать друг другу), и покупателями (в отношении товара, который они обязуются принять в обмен). Следовательно, к договору мены применяются правила о договоре купли-продажи (при условии если это соответствует существу отношений мены).
Объект договора мены – недвижимое имущество, в том числе и земельные участки. Следует учитывать, что объектом мены может выступать лишь имущество, находящееся у отчуждающего его лица либо в собственности, либо на правах хозяйственного ведения. В противном случае имущество сначала должно быть приобретено у третьего лица. По этой причине не может классифицироваться как сделка мены договор обмена жилых помещений между нанимателями, а не собственниками. В этом случае происходит взаимная передача не только их прав, но и обязанностей, которые, по существу, не могут являться предметом сделки мены. Вышеописанный договор представляет собой самостоятельную разновидность гражданско-правовых договоров.
Мена представляет собой договор между собственниками, а обмен – договор между нанимателями или нанимателем и собственником.
Договор обмена объектов жилых помещений
Как известно, договор обмена до последнего времени классифицировался как способ обмена жилья, составляющего государственный жилищный фонд или принадлежащего ЖСК. При этом соглашение влечет за собой лишь изменение договора найма жилья – перемену лиц, исполняющих обязательство. В настоящее время данная форма сделки считается устаревшей, поскольку произошло значительное увеличение количества собственников жилых помещений.
Договор обмена регистрируется в государственном обменном бюро. В данном случае в качестве основания для вселения нового владельца в квартиру является обменный ордер, который выдается уполномоченной государственной организацией. Разумеется, обмен возможен только при условии согласия собственника жилого фонда.
Договор дарения
Дарение относят к отдельному виду сделок с недвижимым имуществом, поскольку данная операция является безвозмездным договором и, соответственно, характеризуется своей спецификой. С точки зрения рыночной экономики операции по дарению стоят особняком, поскольку их характер не соответствует специфике рыночных отношений. Несмотря на это обстоятельство договор дарения является одной из наиболее распространенных сделок с недвижимым имуществом.
В соответствии с главой 32 ГК РФ «по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом».
Следует учитывать, что дарение является договором, предусматривающим согласие одаряемого на принятие дара. Наряду с этим дарение – договор, в котором у одаряемого отсутствуют обязанности, а соответственно, он может считаться односторонним. Основной особенностью договора дарения, определяющей его юридическую специфику, является безвозмездный характер отношений участников. Именно этой особенностью объясняются ограничение ответственности дарителя за какие-либо недостатки подаренного имущества, ограничение дарения, а также право дарителя на отмену дарения и реституцию дара.
Договор наследования
Наследование представляет собой переход имущества умершего к другим лицам (наследникам) в порядке правопреемства, иными словами, как единое целое в неизменном виде. Таким образом, наследство нельзя принять в части, можно либо принять наследство целиком, либо отказаться от него. Данное правило распространяется и на долги.
Наследование бывает двух видов – по закону или по завещанию. Следует отметить, что наличие завещания аннулирует право наследников по закону претендовать на наследственное имущество. Исключение в данном случае составляет обязательная доля в наследстве, на которую имеют право нетрудоспособные дети, супруг и родители наследодателя, которые, независимо от пунктов завещания, имеют право на не менее чем одну вторую долю имущества, которая причиталась бы им в случае наследования по закону.
Договор ренты
Сделки по договору ренты известны со времен Средневековья и в настоящее время широко распространены во всех развитых государствах. Как правило, получателями ренты являются одинокие престарелые граждане, имеющие в собственности квартиру, а плательщиками – физические лица либо организации, которые через определенное время должны стать владельцами квартир.
Закон предусматривает три разновидности ренты:
• постоянная рента (в случае смерти рентополучателя такая рента не прекращается, а передается по наследству или третьим лицам);
• пожизненная рента (устанавливается на период жизни человека, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни указанного им человека);
• пожизненное содержание с иждивением (получатель ренты находится на полном иждивении плательщика ренты и может получать от него не только денежные средства, но также продукты, вещи, лекарства и т. д.).
В настоящее время наиболее предпочтительными являются договоры пожизненной ренты. По правилам таких договоров собственность на недвижимое имущество переходит к плательщикам ренты с обременением в виде залога в пользу рентополучателя. Таким образом плательщик ренты обязуется выплачивать рентополучаителю денежные средства в размере не менее одного минимального размера оплаты труда в месяц на период всего срока жизни рентополучателя.

2.Расчетное задание

Вариант 6.
Задача 6
Рассчитать оставшийся срок жизни объекта недвижимости, если на момент оценки хронологический возраст 25 лет, эффективный возраст 25 лет. Срок экономической жизни 35 лет.
Тэф=Тэк-Тоэк, отсюда Тоэк=Тэк-Тэф= 35 – 25 = 10 лет
Где, Тэф- эффективный возраст недвижимости, лет
Тоэк- срок оставшейся экономической жизни недвижимости, лет
Тэк- срок экономической жизни недвижимости, лет
Ответ: 10 лет.

Задача 46
Разместите в необходимом порядке корректировки и определите рыночную стоимость участка земли на основе данных по сопоставимому участку, который был продан за 50000 ден. ед.

Метод сравнения продаж (МСП):
1.Объект оценки
2.Объект аналог (объект сравнения) — сделка по которому состоялась. Известна цена этого объекта и все характеристики.
МСП используется на рынке жилой недвижимости, на рынке продажи земли.
Существуют несколько корректировок:
Первые корректировки выполняются в строгой последовательности одна за другой, одна от другой:
1. Корректировка на право собственности
2.Корректировка на условие продажи
3.Условия финансирования
4.Рыночные условия
Выполнение последних корректировок не имеет значение в их расположении:
1.Местоположение
2.Физические характеристики
3.На компоненты собственности не относящиеся к недвижимости и т.д.
Расположим корректировки объекта аналога в необходимом порядке:
1.Особые условия передачи прав собственности
2.Условия продажи
3.Рыночные условия
4.Местоположение
5.Физические характеристики
6.Форма
Объект оценки:
1. +3%
2. +5%
3. -1%
4. +7%
5. +6%
6. -5%
1) 50000+50000*0,03=51500
2) 51500+51500*0,05=54075
3) 54075-54075*0,01=53534,25
4) 53534,25+53534,25*0,07= 57281,64755
5) 57281,64755+ 57281,64755*0,06= 60718,546403
6) 60718,546403- 60718,546403*0,05= 57682,6190828
Следовательно, рыночная стоимость участка земли равно 57682,62.

Задача 59
Определить потенциальный валовой доход от недвижимости. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений — 500 м2. Величина арендной платы 90 ден.ед. в месяц. Процент потерь при сборе арендной платы 9%. Налог на недвижимость 1 200 ден.ед. в год. Стоимость страховки помещений 40 ден.ед. в месяц. Расходы на управление и оформление договоров аренды 15 000 ден.ед. в месяц, заработная плата персонала 11 000 ден.ед. в месяц, коммунальные расходы 12 000 ден.ед., расходы на уборку 800 ден.ед., расходы на косметический ремонт 2 080 ден.ед.
ПВД=S*Cм-Потери, где
S — площадь, сдаваемая в аренду, м2;
См — арендная ставка за 1 м2.
ПВД = 500*90*12-(90*0,09*12+1200+40*12+15000*12+
11000*12+12000+800+2080)=540000- 328657,2= 211342,8
Ответ: 211342,8.